За долгие годы, начиная с ухода Маргарет Тэтчер, частные лица в Великобритании прочно уяснили, что покупать жилую недвижимость - лучший способ защитить капитал. Более того, за истекшие пару десятилетий в этой стране стало чуть ли не хорошим тоном, если у тебя есть хоть какая-нибудь недвижимость, которую ты можешь сдавать в аренду иностранцам. Будь то дом, квартира или даже комната в захолустном многоквартирном доме на окраине большого города

Рост цен на дома и квартиры был естественным следствием официальных усилий по сокращению покупательной способности фунта стерлингов в то время, и, следовательно, недвижимость считалась лучшим видом долгосрочных инвестиций по сравнению с другими способами сбережений, такими как банковские вклады, ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды.
Желание чего-то ощутимого и лучшего, прочность и надежность зданий неизменно приводили к расширению инвестиций в покупку домов для сдачи жилья в аренду. Многие частные инвесторы покупали один, два или даже три дома, используя ипотечное кредитование. Это сильно расширило предложение на рынке аренды, которая экономически выгодна во время высокой иммиграции и роста мобильности на рынке труда.
Но сегодня советники правительства и казначейства страны видят все иначе. С их точки зрения, ограничение предложения жилья, несомненно, связанное с негибкими градостроительными нормами, является основной причиной роста цены. И проблема ведет к нежелательному перераспределению богатства в пользу уже ставших богатыми домовладельцев, в ущерб будущему поколению, пытающемуся подняться по имущественной лестнице.
В ответ до недавнего времени проводилась политика применения более высоких налогов - сначала на жилищную собственность во владении иностранцев, а затем на рынке покупки арендного жилья. Этот последний рынок испытывал также побочные эффекты введения дискриминационного налога на прирост капитала и снятия обычного налога на предпринимательскую деятельность, в частности, в отношении затрат на займы.
Подход правительства основан на одной и той же предпосылке для любого управления ценой: рынок потерпел неудачу, а государство может улучшить рынок. Правительство берет на себя обязанность обеспечивать доступность цены для людей, покупающих недвижимость впервые, а подавление стоимости капитала также служит косвенным средством контроля аренды.
Однако использование финансовой политики для контроля цены, по мнению слишком многих аналитиков даже в самой Англии, обречено на провал, учитывая уроки истории и здравой экономической теории.
Между тем Банк Англии предписывает сегодня банкам, на каких условиях предоставлять ипотеку и кому, причем в сторону повышения ставок. Но монетарная и финансовая политика не приводит к желаемому результату (это касается в первую очередь Соединенного Королевства) и не оказывает значительного влияния на цены, когда процентные ставки то подавляются и намеренно держатся у нуля, то вдруг они растут как на дрожжах.
Однако по мере роста тревоги о ситуации с долгосрочными процентными банковскими ставками в фунтах стерлингов, осознание краткосрочных системных рисков в Европе побуждает информированных вкладчиков сокращать размер банковских вкладов.
Последствия того, что экономические субъекты меняют деньги на другие финансовые активы, а затем и на товары, включают ускоряющееся снижение покупательной способности всех валют сначала для инвестиционных активов, а затем и для физических товаров.
Нынешняя удивительная сила различных рынков активов объясняется просто: предчувствие ускоряющегося снижения покупательной способности основных валют, а также противодействие рискам возможного повышения процентной ставки в фунтах стерлингов.
На некотором этапе проблемы будут нарастать ввиду долгосрочных последствий нового витка монетарной инфляции с компенсирующим влиянием на цены, распространяющимся с активов на товары. Поэтому Банк Англии, как и другие центральные банки, в конце концов, окажется в безвыходном положении: между необходимостью повышения процентных ставок для защиты фунта стерлингов и предотвращением банкротства среднего класса, набравшего рекордные суммы ипотечного долга. Это называется “сброс”.
Влияние роста номинальных процентных ставок станет кошмаром для всех рынков активов, не только для рынка недвижимости. Эта также сильно повлияет на цены на недвижимость, сначала из-за исчезновения ипотечного финансирования, а затем через фактическое отчуждение имущества за долги. Однако инвесторам в недвижимость, которые могут пережидать эту фазу кризиса, возможно, стоит помнить, что недвижимость по-прежнему будет предоставлять защиту от обесценивания денег, после того как будут сброшены чрезмерно закредитованные владельцы домов и инвесторы, приобретавшие жилье для сдачи в аренду.
Все это условия для будущего кризиса, когда процентные ставки, в конце концов, вырастут до такого уровня, что придется их снижать, что называется, в пожарном порядке.
Есть первые признаки того, что это может произойти раньше, чем ожидает большинство аналитиков. Официальный уровень инфляции в предстоящие месяцы будет расти (он растет и сейчас, причем резвее, чем это предполагалось), по мере того как более высокие цены на энергоносители и сырьевые товары начнут кусаться, а падением фунта стерлингов еще более усугубит ситуацию.
Без сомнения, опасения по поводу будущих процентных ставок оказали определенное влияние на инвесторов, но в гораздо большей степени - на владельцев коммерческой недвижимости.