Ботагоз Омар
После недавней девальвации стоимость квартир в Казахстане начала снижаться. Эксперты считают, что до конца года они обесценятся на 15-20 процентов. Но до ценового дна еще далеко, если учесть, что при себестоимости столичного жилья в 700-800 долларов за квадрат на рынке его можно купить за 1500-2500 долларов США

По мнению начальника аналитической службы портала недвижимости kn.kz Анны Шацкой, тенденция по снижению цен на рынке недвижимости Казахстана началась еще после февральской девальвации прошлого года. С того периода до настоящего времени они упали в среднем на 16 процентов. “Фактически тенговые цены находятся сейчас на уровне 2014 года. В связи с введением новой валютной политики ситуация изменилась. Продавцы идут на хорошие скидки, которые колеблются от 15 до 20 процентов. Они понимают, что снижение цен неизбежно”, - отметила она на недавнем заседании экспертного клуба в Астане. По ее мнению, если в регионах страны цены изменятся плюс-минус на 5 процентов, в Астане недвижимость упадет, так как есть большая составляющая спекулятивного спроса.
На рынок недвижимости большое влияние оказывает банковский сектор через ипотечное кредитование. По информации аналитика BI Group, представителя Ассоциации застройщиков Казахстана Анар Куандыковой, ипотечное кредитование активно развивалось только до 2007 года. “Когда был подогрев в виде ипотечного кредитования, рос спрос и объемы продаж зашкаливали. На данный момент его объем упал значительно, в десятки раз. Многие банки совершенно этим не занимаются. Естественно, с того времени в разы уменьшились продажи. Если лет восемь назад на рынке было не менее 20 тысяч предложений, сегодня около восьми тысяч. К концу года, возможно, будет уже около пяти тысяч предложений квартир на первичном рынке”, - считает она.
Управляющий директор НК “НУХ “Байтерек” Сержан Мадиев убежден, что всплеска по ипотечному кредитованию не будет, так как в предыдущие годы в этом вопросе обожглись как заемщики, так и банки. Ипотечных займов было много, но после проблем с долгостроем не все были в состоянии их оплачивать. После этого, как известно, банки второго уровня серьезно ужесточили требования к заемщикам. “Сейчас идет определенная коррекция. Ипотечное кредитование будет влиять на стоимость жилья, но уже не в тех пропорциях, как это было раньше”, - считает он.
По словам представителя холдинга “Байтерек”, наряду с ипотечным кредитованием и системой жилищно-строительных сбережений в Казахстане зарождаются еще два новых инструмента, способных поддержать спрос на рынке недвижимости.
“В настоящее время Казахстанская ипотечная компания развивает аренду с выкупом по линии наших дочерних компаний. Мы хотим набрать критический опыт и распространить его на все инструменты жилья. Это, по сути, рассрочка с какими-то процентами внутри, но там по сравнению с ипотечным займом не нужно залоговое имущество, не нужен первоначальный взнос”, - отметил управляющий директор, добавив, что в настоящее время для развития этого инструмента в законопроект о системе гарантирования ипотечных вкладов, который рассматривается в мажилисе, вносятся соответствующие поправки.
“У нас есть еще одна дочерняя компания, которая в этом году станет фондом. Правительством совместно с холдингом разработан новый механизм, как привлекать деньги дольщиков по себестоимости. Суть такая: когда застройщики начинают строительство социального жилья, они смогут привлекать деньги дольщиков. Причем на стороне дольщиков будет одно лицо, которое их всех будет защищать гарантиями. Холдинг “Байтерек” будет непосредственно участвовать в строительстве жилья, контролировать себестоимость и качество, чтобы в итоге дольщики получили жилье вовремя и по реальной себестоимости”, - продолжил Сержан Мадиев.
Представители государственного сектора убеждены, что у застройщиков очень высокая маржа. Как правило, нижний потолок цен на рынке недвижимости устанавливается госпрограммой “Доступное жилье-2020”. Причем в рамках данной программы предельная цена для Астаны и Алматы составляет 200 тысяч тенге за квадратный метр с чистовой отделкой, для регионов - 165 тысяч тенге. Подчеркнем, это максимальная цена, некоторые застройщики вполне укладываются даже в меньшую стоимость, несмотря на то, что в эти затраты включено и благоустройство, и внутридомовые коммуникации, и чистовая отделка, и собственно заработок самой строительной компании.
“Объявляя тендеры и заказывая строительство по этим ценам, мы убедились в том, что можно легко привлечь качественные компании. Мы строим жилье без посредников и видим его реальную себестоимость. Стоимость жилья более высокой комфортности я считаю завышенной, особенно в Астане и Алматы”.
Возможно, здесь срабатывает базовый принцип экономики, согласно которому если есть спрос, будет расти и цена. Ведь по уровню достаточности жилья для населения, рейтинг которого составляется ООН, на одного казахстанца приходится 18-20 квадратных метров на человека. Для сравнения, в России - 30, в Восточной Европе 70-78 квадратных метров. Исходя из этого строительная отрасль имеет огромные перспективы. Но в условиях сегодняшних реалий застройщики вынуждены прислушиваться к мнению покупателей, реагируя на их запросы и стремясь соответствовать критериям по соотношению цены и качества.


Астана