Рассказывает Таир Назханов, председатель ОО “Форум адвокатов”

- Собираюсь купить квартиру. Подскажите, на какие документы обратить внимание и что делать, чтобы не оказаться жертвой квартирных мошенников?
- Был такой случай из адвокатской практики. Мужчина в возрасте около сорока лет получил квартиру по наследству. В данной квартире не проживал, а сразу после оформления в Центре по недвижимости сдал ее в аренду. Спустя некоторое время, а именно восемь месяцев, он решил продать эту квартиру, для чего дал соответствующее объявление. По указанному объявлению явился покупатель, который, проверив все правоустанавливающие документы, обещал перезвонить. Через несколько дней покупатель сообщил хозяину квартиры, что в Центре по недвижимости квартира зарегистрирована на другое лицо. Каково было удивление хозяина квартиры, когда в Центре по недвижимости ему сообщили, что он собственноручно подписал договор купли-продажи. После чего мужчина обратился с заявлением в правоохранительные органы. В ходе предварительного следствия было установлено, что группа мошенников, арендовавших у него квартиру, подделала удостоверение личности. Указанные лица вклеили фотографию другого человека, получили по поддельному удостоверению личности дубликат правоустанавливающих документов и продали квартиру, подделав его подпись на договоре. Виновные лица были задержаны и приговорены судом к длительным срокам лишения свободы.
Наиболее часто встречаются следующие варианты мошеннических действий с квартирами:
* продажа квартиры по чужому удостоверению личности;
* продажа чужой квартиры, не принадлежащей лицу, называющему себя собственником квартиры;
* продажа квартиры по поддельной доверенности;
* продажа квартиры, находящейся под арестом или под другим запретом;
* продажа квартиры без согласия супруга, а также других собственников жилья либо с их поддельным письменным согласием;
* продажа квартиры, несколько раз проданной ряду лиц.
Кроме того, статья 159 ГК РК указывает на следующие основания недействительности сделок:
* совершенная без получения необходимой лицензии либо после окончания срока действия лицензии;
* преследующая цели недобросовестной конкуренции или нарушающая требования деловой этики;
* совершенная лицом, не достигшим четырнадцати лет либо несовершеннолетним, достигшим четырнадцати лет, без согласия родителей или попечителей;
 * совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия либо ограниченным судом в дееспособности;
 * совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина, а также если при жизни у гражданина не было возможности для предъявления иска, после смерти гражданина по иску других заинтересованных лиц;
* совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение;
* совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы;
* совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
* совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными гражданским законодательством.
Статья 160 ГК РК признает недействительной мнимую или притворную сделки.
Для того, чтобы избежать неприятностей, советую вам внимательно изучить удостоверение личности или паспорт лица, у которого собираетесь приобрести квартиру. Выясните наличие супруга (супруги), детей у продавца.
 Проверьте наличие и подлинность следующих документов: свидетельство о праве собственности; документы, на основании которых приобретено имущество (договор купли-продажи, мена, дарение, наследство и т.д.); нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки; разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире живут несовершеннолетние, инвалиды, недееспособные или ограниченно дееспособные, лица, состоящие на учетах у психиатра или нарколога, являющиеся собственниками жилья; домовая книга; справки из Центра по недвижимости; справки из Налогового комитета об уплате налога на имущество; справки об отсутствии задолженности по уплате за коммунальные услуги.
Поскольку гарантий Вам никто не дает, то советую при оформлении квартиры показать документы профессиональному юристу - адвокату на предмет определения ее “юридической чистоты”.