Ярослава Науменко, Анна Шелепова
Глава Казахстанской федерации недвижимости профессор Александр Калинин уже несколько лет обращается к городским властям с предложением разработать механизмы легализации астрономических сумм, которые утекают мимо городского бюджета в карманы тех, кто подпольно сдает в аренду квартиры

Бизнес на квартирах
В южной столице до 16 процентов квартир сдается в аренду. Во всех выступлениях Александр Калинин неустанно напоминает о необходимости наведения порядка в этой сфере. Ведь это нонсенс - считает профессор: квартиры подешевели значительно, кризис, а цены на аренду не уменьшаются, а то и растут.
“Арендные ставки должны координироваться как в цивилизованных странах, где они контролируются местными органами власти, за счет чего в бюджет поступает приличный доход. Этим должен заниматься в первую очередь акимат, следом - налоговые органы. Комиссия акимата с привлечением независимых экспертов принимает решение - определяет среднюю ставку арендной платы, то есть уровень прибыльности бизнеса. Нужно ввести так называемый “коэффициент капитализации”. Если арендодатель сдает жилую или коммерческую площадь выше его размера, он будет платить прогрессивный налог, который малым не покажется. Ниже - уровень налогов снижается. Средний коэффициент доходности для жилья определить, скажем, в 17 процентов. Для коммерческой недвижимости - в 21 процент. И тогда на рынке аренды не будет твориться то, что мы видим сегодня. Я знаю человека, который владеет 52 квартирами, его ежемесячный доход - 57 тысяч долларов. При этом налоги он платит всего с двух квартир!” - заявляет Александр Калинин.
Цифры, безусловно, вызывают интерес, но выглядят довольно сомнительно. Получается, что этот таинственный и хитрый предприниматель сдает каждую квартиру по цене около 1200 долларов. Опять же выглядит не совсем правдоподобно, поскольку в реальности в Алматы трехкомнатную квартиру можно арендовать за 600 у.е. в месяц.

Как вывести арендодателей на чистую воду?

Российский опыт
Дефицит бюджета уже заставил и российское руководство искать новые пути пополнения казны. В России решили, что пора легализовать стихийный, нецивилизованный, но весьма прибыльный сектор аренды жилой недвижимости.
На днях президент Дмитрий Медведев дал указания разработать варианты вывода рынка найма жилья из тени, чтобы не случилось беспорядков, аналогичных нью-йоркским в 80-е годы. Бардак на рынке арендного жилья привел к буре протестов в обществе.
В России уже прошли и первые судебные разбирательства по делу о сокрытии доходов. Впервые на скамье подсудимых по статье “Уклонение от уплаты налогов” оказался сдававший квартиру мужчина. Его “сдали” в налоговую службу жильцы после того, как хозяин вдруг решил поднять оплату.
Еще три года назад Федеральная налоговая служба призвала население информировать налоговиков о фактах сдачи в аренду квартир без официального договора и налоговых отчислений. Горе-арендодатель после суда заплатил штраф и сумму неуплаченных налогов за два года - около пяти тысяч долларов. Налоговики пообещали, что отныне подобные процессы станут привычным делом. Злостные неплательщики могут даже оказаться в тюрьме - на три года.
По словам отечественных юристов, если проверить наших “квартирных олигархов” на предмет, откуда столько квартир, то сидеть они будут остаток жизни...
Не секрет, что скупая квартиры и сдавая их в аренду, например, отмывает деньги наркомафия, организаторы финансовых пирамид и чиновники, живущие припеваючи за счет “откатов”.
Когда в нашей стране будут умерены аппетиты “мега-арендодателей” жилой недвижимости и когда все они будут платить налоги? Эти вопросы мы адресовали председателю Налогового комитета Даулету Ергожину, оставив сообщение в блоге министра.
“Вопрос по администрированию арендодателей жилой недвижимости является одной из задач Налогового комитета, - ответил господин Ергожин. - Согласно Налоговому кодексу, арендодатели в установленном порядке обязаны быть зарегистрированы в органах налоговой службы в качестве предпринимателей и работать в режимах в зависимости от получаемых доходов. В текущем году мы проведем широкомасштабные акции по выявлению незарегистрированных арендодателей, точные сроки и места назвать не могу, дабы иметь результат. Убедительная просьба ко всем арендодателям - в установленном законом порядке пройти регистрацию. Со всеми возникающими вопросами вы можете посетить налоговый орган по месту регистрации. И изучите налоговый кодекс - платить налоги за сдачу в аренду квартиры дешевле, чем тратить свои нервы, скрывая свои доходы”, - подытожил председатель Налогового комитета.
“По нашему закону, арендодатель обязан отчислять в виде налогов 10 процентов от полученного дохода, - пояснили в Налоговом комитете Министерства финансов. - Владелец жилья должен зарегистрировать себя в качестве индивидуального предпринимателя или создать ТОО.
В зависимости от юридических особенностей оформления своей деятельности он в иных случаях уже будет обязан предъявить жильцам копию патента, а налоговым агентам - заполненную декларацию”.
Однако заметим, что инициатива налоговиков может обернуться еще большими проблемами для квартиросъемщиков. Первый главный вопрос: за счет кого арендодатель будет платить налоги? Ответ до банальности прост: за счет квартиросъемщиков! И, естественно, это тут же скажется на арендной плате в сторону повышения.
По поводу того, чтобы каждый владелец жилья на каждую квартиру создавал ТОО, хочется заметить, что ТОО - это, как минимум, отдельная бухгалтерия, а значит, и бухгалтер, сам директор ТОО, бумаги, отчетность, проверки налоговых служб, очередные “откаты”...
В общем, куча бумажной волокиты, очередей и отчетности. В здравом уме стоять в очередях и платить за срочность вряд ли кто-то согласится. На кого опять же повесят все затраты? И снова на квартиросъемщика! По грубым подсчетам, из его денег нужно будет оплачивать коммунальные, зарплату начальнику ТОО, бухгалтеру, налог и еще не забыть включить прибыль. По самым скромным подсчетам, минимальная арендная плата при таком раскладе возрастет в 2-2,5 раза.
А как только у нас пройдут первые суды, аналогичные российским, многие арендодатели и вовсе предпочтут уйти в тень. Никто никогда не сознается, что сдает квартиру. Рынок станет по-настоящему криминальным. Обворуют, к примеру, владельца квартиры, он еще не раз подумает, прежде чем заявлять в органы о пропаже, поскольку сдавал квартиру нелегально. Опять же ни один хозяин квартиры не сознается, кто у него проживает на самом деле. Придумает историю о родственниках. И найти человека, затаившегося в арендуемом “по-черному” жилье, будет гораздо труднее. Что и говорить, раздолье для тех, кому надо залечь на дно.
Словом, мы считаем необходимым отделить тех, у кого квартира носит статус “кормильца”, от тех, у кого квартирный бизнес - реально отлаженный механизм заработка. В вопросе налогообложения подобного рода услуг должен быть использован дифференцированный подход. Нужно исходить из совокупного дохода от сдачи всех имеющихся в распоряжение квадратных метров.
Согласитесь, чтобы уравнять в обязанностях пенсионера - арендодателя единственной квартиры с бизнесменом, нужно сначала привести к общему знаменателю их доходы.