Алла Иванилова
В Казахстане 7 января начал действовать Закон “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. Главное новшество - создание нового механизма управления и обслуживания многоквартирных домов. На смену кооперативам собственников квартир (КСК) придут так называемые объединения собственников имущества (ОСИ)

За 20 лет существования КСК стало понятно, что они не справляются со своими задачами - обслуживанием и сохранением жилищного фонда республики. Оно и понятно, если в кооперативе от 10 до 100 домов, то открывался один счет, и все деньги уходили в “общий котел”, распределялись независимо от желания жильцов. Скажем, в КСК десяток домов 1960-х годов постройки и есть новостройки. В этом случае деньги практически всегда уходят на ремонт старых объектов. Такой подход несправедлив, ведь платят все.
Также были случаи, когда застройщики после завершения строительства дома создавали аффилированные управляющие организации в целях дальнейшего управления построенными домами без согласия собственников квартир. При этом жильцы имеют долевую собственность в доме, и их имущество - это не только квартира, но и часть крыши, подвала, дома и двора. Сейчас некоторые подвалы и крыши используют КСК, сдают в аренду, ставят сотовые антенны и таким образом зарабатывают деньги, от которых жители не видят никакой выгоды.
Поэтому пришло понимание, что права на управление и обслуживание дома необходимо передать самим собственникам.

Сегодня действуют следующие формы управления: первая - непосредственное управление, вторая - КСК, третья - управляющая организация со стороны и четвертая - это иные формы. Согласно новому законодательству только первая не претерпела изменения. КСК будет заменен на объединение собственников имущества (ОСИ), а третья и четвертая формы отстранены от управления домами, то есть их больше не будет.
В соответствии с новым законом собственники квартир и нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления: создают объединение собственников имущества (ОСИ) в качестве юридического лица либо простое товарищество - непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица. При этом обе формы управления будут работать по принципу “один дом - одно объединение - один счет”. Для создания ОСИ требуется собрать не менее 10 процентов голосов жильцов и собственников нежилых помещений либо это будет сделано по инициативе жилищной инспекции. Собрание правомочно принимать решение, если в нем участвовало более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
ОСИ становится правомочным органом с момента государственной регистрации, которую осуществляет его председатель. Его выбирают сами жильцы, как и назначают ему заработную плату. Если в доме не найдут такого человека, который должен быть “хозяйственником”, то можно пригласить со стороны профессионального управляющего жилой недвижимостью по индивидуальному трудовому договору.
Предлагается схема, по которой каждый дом будет иметь свой сберегательный счет, а жители в обязательном порядке станут ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт. При этом они будут знать, какая сумма на счету, так как руководители ОСИ обязаны отчитываться за каждую копейку. Расходовать накопленные средства будут исключительно по решению не менее двух третей от общего количества жильцов, проживающих в доме. А чтобы деятельность ОСИ была прозрачной, создадут информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. Любые решения, касающиеся вопросов эксплуатации и ремонта дома, жители будут решать путем электронного голосования в личном кабинете. Там же они увидят все движения по счету и смогут проверить их корректность.    
Что касается самого счета, то он будет открыт в банках второго уровня. Когда соберется 50 процентов от суммы предполагаемого ремонта, а в каждом доме и регионе она разная, то банк может выдать заем под 3-4 процента.
Ранее КСК одновременно выступал заказчиком и подрядчиком услуг. Новое ОСИ будет выступать только заказчиком, то есть привлекать по договору управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами, контролировать выполненные работы, а также оплачивать их. Между тем КСК пока будут существовать. Для них определен переходный период - до 1 июля 2022 года. Это время дается для того, чтобы у кооперативов была возможность реорганизоваться в управляющие или сервисные компании и уже в новом статусе продолжить свою деятельность по обслуживанию домов, но только в случае, если они будут выбраны ОСИ или простым товариществом. Что касается оплаты эксплуатационных расходов, поступивших на счет КСК от жильцов, то они индивидуальны, поэтому при создании ОСИ их разделят пропорционально по каждому дому.
Кроме того, теперь реализация или сдача в аренду общего имущества без согласия собственников квартир будет строго под запретом. Этим грешат некоторые недобросовестные строительные компании, которые, прежде чем зарегистрировать дом, продавали подвальные и цокольные помещения общего имущества. Отныне площадь общего имущества объекта кондоминиума будут определять на стадии проектирования многоквартирного жилого дома.
Согласно новым поправкам, нежилые помещения должны быть изолированы от квартир и иметь свой отдельный вход. Это требование теперь распространяется и на хостелы.

P.S. Помимо всего прочего, будут решать проблему, касающуюся безопасной эксплуатации лифтов. Разработан национальный стандарт и предусмотрели аттестацию юридических лиц, занимающихся оказанием услуг в этом направлении. А местные исполнительные органы наделяются компетенцией государственного надзора за безопасной эксплуатацией лифтов и эскалаторов.

Нур-Султан