Ботагоз Омар
Бюджетный кошелек вновь благосклонен к застройщикам и банкирам. Похоже, что выгоду от денег, полученных от налогоплательщиков, извлекут только они. Населению же приходится только мечтать о доступном жилье и тем более - о доступной ипотеке

После золотых лет небывалого строительного бума отрасль смогла во время финансового кризиса удержаться на плаву благодаря крупной бюджетной подпитке в рамках антикризисных мер правительства. С 2007 года удалось не только удержать былые темпы (в пределах шести миллионов квадратных метров жилья ежегодно), но и увеличить объемы вводимых квадратных метров.
Несмотря на все это, самые страшные прогнозы ожидают строительную отрасль в недалеком 2012 году. Ведь с 2007 года новые строительные площадки почти не появлялись, все силы были брошены на завершение начатых ранее проектов. “Цифры показывают, что если не принимать меры, то в следующем году уже будет обвал (строительного сектора. - “НП”) в два раза. Уменьшение объемов в два раза для любой отрасли, не говоря о строительной, - это практически критическая ситуация”, - считает глава Ассоциации застройщиков Айдын Рахимбаев.
Вице-премьер Умирзак Шукеев убежден, что данная ситуация, учитывая потребность казахстанцев в жилье и стремительно сокращающийся объем предложения, на фоне его дефицита “к концу года может привести к тому, что опять у нас будет взрывной рост цен”.
Кстати, уже в конце прошлого года на столичном рынке недвижимости средняя стоимость жилья на вторичном рынке стремительно устремилась ввысь, достигнув в среднем 1500 долларов США за квадратный метр (против 1000 долларов в период кризиса). Поэтому вполне возможно, что даже без дефицита предложения марафон цен продолжится. В условиях неразвитого фондового рынка платежеспособные казахстанцы по-прежнему предпочитают вкладывать средства в банки и в сектор недвижимости.
В результате, как стало известно из уточненного после президентского послания бюджента, в этом году на поддержку жилищного строительства предусмотрено около 75 миллиардов тенге. После чего Кабмин детально рассмотрел планы по воплощению данных целей на практике.
Если ранее, в рамках антикризисных мер, для достройки объектов через Фонд “Самрук-Казына” средства выделялись по принципу: 15 на 85 процентов (то есть застройщик самостоятельно должен был финансировать не менее 15 процентов от необходимой для достройки суммы), то теперь пропорция будет выдержана на уровне 50 на 50. То есть 50 процентов из госбюджета, остальную часть должны предоставлять банки второго уровня и застройщики.
Кстати говоря, по словам акима Алматы Ахметжана Есимова, у застройщиков нет даже 20-процентной суммы, необходимой для возведения объектов. “Что касается 20-процентного участия застройщиков, по нему мы работали, но ни одного такого застройщика не нашли”, - откровенно признался градоначальник. Он предложил не делать эту норму “обязаловкой”, а финансирование направлять по следующему принципу: 50 процентов правительство, 50 процентов банки.
 С такой постановкой вопроса согласен и глава Ассоциации финансистов Серик Аханов, заявивший, что “практически у нас нет, наверное, строительных компаний, которые могут обеспечить свое 20-процентное участие в финансировании”.
Наряду с механизмом жилищных строительных сбережений глава Минфина Болат Жамишев предлагает использовать накопительную систему в коммерческих банках второго уровня. То есть вкладчики должны будут открыть накопительные счета, причем в итоге их первичный взнос должен будет составлять не менее 20 процентов от стоимости жилья. “И плюс возможна схема, при которой жилье будет продаваться в рассрочку застройщиками”, - предложил он.
Причем, как обещают члены Кабмина, ипотечные кредиты в рамках данной программы будут предоставляться населению на срок не более 15 лет с процентной ставкой не выше 11 процентов годовых.
Причем государство будет размещать средства только для строительства жилья третьего (то есть эконом) класса в чистовой отделке на условии реализации готового жилья по цене не более 170 тысяч тенге за квадратный метр. “Цена формируется индивидуально, в зависимости от особенности объекта”, - добавил глава Агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (АСЖКХ) Серик Нокин.
По мнению Айдына Рахимбаева, для некоторых регионов страны 170 тысяч тенге за квадратный метр - это слишком маленькая сумма даже для эконом-класса. Он привел данные, что на прошлой неделе, к примеру, стоимость металла выросла на 20 процентов. “Мы считаем, что в течение этого года цена на стройматериалы тоже вырастет и к концу 2011 года 170 тысяч тенге будет уже совсем эконом-класс, тем более с чистовой отделкой, и, наверное, это будет цена жилья на окраинах города (Астаны. - “НП”)”, - добавил застройщик.
Что касается мнения представителей АСЖКХ, то они убеждены, что стоимость одного квадратного метра жилья по новой госпрограмме в Астане может быть на уровне 90 тысяч тенге, в регионах цена должна быть еще ниже, а в Алматы - на уровне 150-160 тысяч, но никак не более 170 тысяч тенге за квадрат.
Итак, как мы видим в итоге, желание застройщиков взвинтить стоимость квадратного метра, несмотря на кризис, нисколько не изменилось. Их “аппетиты” с каждой мерой государственной поддержки только растут, несмотря на то, что при подсчете минимальной стоимости жилья специалистами берутся в расчет все расходы, которые понесут строительные компании. А если учесть, что, судя по всему, основные расходы здесь упадут на госбюджет и на банки второго уровня (учитывая, что, как говорилось ранее, у застройщиков не наберется и 20 процентов от стоимости проектов), застройщики получают возможность заработать, не вкладывая, образно говоря, ни тиына.
Немалый куш в этой схеме получают и банки второго уровня. Тем более, если средства им будут выделяться напрямую Министерством финансов. Тогда они получат беспроцентный кредит, запрашивая при этом с конечного заемщика эффективную ставку в размере около 11 процентов годовых.
В самой скромной позиции, традиционно, остается казахстанец, нуждающийся в жилье. Получая квартиру эконом-класса с сомнительным качеством (объекты с льготным финансированием обычно возводятся спустя рукава), конечный заемщик на протяжении 15 лет должен будет выплачивать банку кредит по ставке 11 процентов годовых. То есть, в среднем, за все эти годы он переплачивает 165 процентов от общей суммы займа. В пересчете на недешевые “квадраты” - суммы достаточно ощутимые. При этом подчеркнем, финансирование на реализацию данных “социальных” проектов выделяется из государственной казны - то есть на средства налогоплательщиков.
 Обратим внимание и на вопрос конечного адресата данной жилищной помощи от государства. Программа рассчитана в лучшем случае на среднего казахстанца. Смогут ли среднестатистические граждане приобрести жилье по цене 170 тысяч тенге за квадратный метр, учитывая при этом, что все эти годы им нужно будет оплачивать коммунальные расходы, одеваться, питаться и пользоваться хотя бы минимальной планкой необходимых им бытовых услуг, - вопрос достаточно спорный и скорее риторический....

Астана

Предполагается, что схема реализации данного проекта будет такой. Сначала банки второго уровня на основании заявок от застройщиков будут формировать перечень строительных проектов для финансирования и согласовывать его с акиматом (причем местные органы власти при выборе участков для застройки должны отдавать предпочтения тем земельным участкам, которые находятся в залоге у банков и которые являются неликвидными, и к которым уже подведены коммуникации).
На втором этапе банк через Фонд “Самрук-Казына”, Министерство финансов или социально-предпринимательские корпорации, находящиеся под эгидой местных акиматов (оператор программы пока не определен), должны будут направить эти данные правительству. И только после принятия соответствующего постановления об утверждении перечня условий фондирования банка средства из госбюджета будут размещаться на обусловленном депозите в банке для софинансирования строительства “нулевого цикла” объектов. (Как мы уже писали выше, 50 процентов от стоимости.)
Но прежде банк должен будет открыть спецсчет проектной компании с зачислением на него денег в объеме оставшихся 50 процентов.
И только после завершения строительства нулевого цикла банком будет формироваться пул покупателей.