Ботагоз Омар
Тенденция рынка недвижимости 2012 года неизбежна: стоимость “квадрата” будет идти только вверх. Об этом говорят не только дефицит жилых площадей и низкие темпы жилищного строительства, но и нестабильность цен на мировом рынке энергоносителей

Дефицит жилых
площадей
Отечественные эксперты не раз предрекали ситуацию с повышением спекулятивной стоимости “квадратных метров”. После периода “строительного бума”, завершившегося в 2007 году, силы властей и застройщиков были направлены, главным образом, на то, чтобы завершить ранее начатое строительство. Новое практически не начиналось. Более того, был объявлен даже мораторий на возведение объектов с нулевым циклом строительства.
В то же время в Казахстане отмечается высокий дефицит жилых площадей. На сегодня в стране проживают 16,6 миллиона казахстанцев. Если в 2009 году численность граждан страны увеличилась на 1,9 процента, в то же время жилищный фонд увеличился на 1,2 процента, а в 2010 году он возрос всего на 0,1 процента, когда в стране было возведено 6,4 миллиона квадратных метров жилья.
По итогам 11 месяцев 2011 года в стране введено в эксплуатацию 5,4 миллиона квадратных метров общей площади жилых домов, что составляет 103,2 процента к показателю 2010 года. На жилищное строительство направлено 361,5 миллиарда тенге инвестиций.
Картина налицо: при сокращении предложения на первичном рынке недвижимости дефицит жилья восполняется квартирами из старого фонда, стоимость которых при постоянном увеличении спроса постепенно растет. По данным портала www.kn.kz , если на начало прошлого года стоимость жилья на вторичном рынке Астаны в среднем составляла 1407 долларов за квадрат, то в январе текущего года она возросла до 1836 долларов - то есть на 30 процентов.
Власти стараются, по мере возможности, повлиять на эту картину, вкладывая средства в этот сектор, но пока ситуация выправляется весьма медленными темпами.
Те меры господдержки, о которых так красочно рассказывали топ-менеджеры ведущих компаний страны весной прошлого года, начали внедряться только с декабря прошлого года. Двумя месяцами ранее заместитель председателя ФНБ “Самрук-Казына” Куандык Бишимбаев в ходе заседания правительства представил пилотные проекты в рамках новой программы жилищного строительства, которая будет реализовываться совместно с Жилстройсбербанком. “Предлагаем реализовать ряд пилотных проектов в Алматы, Астане, Акмолинской, Алматинской областях и Шымкенте общей стоимостью пилотных проектов около 35 миллиардов тенге в течение 2011-2012 годов”, - сообщил он.
В Казахстане государственный сектор занимает всего 9,7 процента от общего объема ввода жилья в республике. Тем не менее, власти намерены ускорить темпы прироста жилого фонда. Как пообещал вчера на заседании парламентской фракции партии “Нур Отан” премьер-министр страны Карим Масимов, в рамках новой жилпрограммы, реализуемой через систему жилстройсбережений, в стране предусмотрен ежегодный ввод 6 миллионов квадратных метров жилья.

Гадание на черном
золоте
Кроме спекулятивных накруток и маржи строительных компаний, не менее существенно на стоимости квадратного метра в Казахстане отражается увеличение цен на мировом рынке черного золота.
В 2011 году цены на нефть выросли на 45 процентов на одном только новостном фоне. На действиях инвесторов не могли не отразиться “арабская весна”, протесты в Саудовской Аравии и Кувейте, падение режима Муаммара Каддафи, намерение Ирана перекрыть Ормузский пролив, обострение отношений между странами региона и Европой и взрыв трубопровода в Ливии. Масла в огонь подлило выступление вице-президента Ирана Реза Рахими в декабре прошлого года. Он заявил, что его страна перекроет проход нефтеналивных судов через Ормузский пролив, если страны запада введут санкции в отношении экспорта иранской нефти. Аналитики пришли к выводу, что в случае принятия одной только этой меры цены на нефть взлетят до 150 долларов за баррель.
В январе стоимость нефти сорта Brent остановилась на отметке 112 долларов за баррель. По мнению экспертов финансовой группы “Калита-финанс”, в течение 2012 года цены на нефть марки Brent не будут стабильными. Диапазон колебаний составит 80-120 долларов за баррель.
Рост цен на углеводороды, как известно, приводит к удорожанию энергоресурсов. А значит, и к росту себестоимости производства строительных материалов. Кроме того, рост стоимости черного золота влечет за собой и удорожание товаров из нефтепродуктов: химической промышленности (что влечет рост цен на трубы, лакокрасочные изделия), горюче-смазочные материалы (следовательно, возрастает стоимость перевозки стройматериалов). Кроме того, для нашей сырьевой страны это неуклонно сказывается на росте благосостояния казахстанцев. А значит, растет и заработная плата занятых в строительстве рабочих.
И если рост цен на энергоносители приводит к увеличению стоимости строительных материалов, то их удешевление вряд ли сложится в пользу конечных потребителей, новоселов. Как правило, в этих случаях строительные компании приписывают возможную экономию в пользу своего кармана.
Впрочем, учитывая волатильность цен на мировом рынке нефти, нельзя исключать и вероятность падения цен на черное золото. Некоторые аналитики считают, что в течение ближайшего года стоимость барреля упадет на 20-30 процентов. В этом случае в Казахстане возможно понижение стоимости квадратного метра на аналогичный уровень. Правда, данное снижение вряд ли будет долгосрочным. Следовательно, и отечественный рынок недвижимости спустя несколько месяцев вновь отыграет стоимость продукции.
Еще одним пунктом, обещающим рост цен на недвижимость (опять же, в контексте роста заработной платы работников строительной сферы, а также с точки зрения повышения платажеспособности казахстанцев), является прогноз экспертов ЕврАзЭС относительно того, что доходы каждой казахстанской, российской и белорусской семьи увеличатся примерно на 40 процентов после того, как заработает Единое экономическое пространство. А оно, как известно, начало функционировать с 1 января этого года.
В пользу повышения активности на рынке недвижимости говорят и прогнозы главного банка страны. По словам главы Нацбанка РК Григория Марченко, с мая этого года в казахстанском банковском секторе наблюдается тенденция роста объемов кредитования. По его словам, в 2012 году объем кредитования может вырасти на 12-15 процентов в то время, как доля проблемных кредитов в портфелях банков будет снижаться.
В то же время, по мнению экспертов, для дальнейшего роста объемов кредитования Казахстану необходима стабильность спроса и цен на нефть на мировом рынке. Так, если цены на нефть пойдут вниз, нельзя будет исключить замедления экономического роста, а следовательно, и сокращения объемов кредитования.

Астана