17 февраля 2009 года правительство приняло постановление №179 “О некоторых вопросах рефинансирования ипотечных займов банками второго уровня”. В соответствии с документом государство облегчит бремя выплат для многих категорий людей, купивших в свое время жилье в ипотеку. Эксклюзивно для читателей “НП” специалист по налогам и финансам Бюро правовых исследований “NOMOS” Айгуль Каратицкая разъясняет положения данного документа.

Постановлением одобрен проект условий банковского вклада денежных средств акционерным обществом “Фонд национального благосостояния “Самрук-Казына” для последующего рефинансирования ипотечных займов банками второго уровня, а также утвержден перечень банков второго уровня, с которыми АО “Фонд национального благосостояния “Самрук-Казына” будет заключать договоры по размещению денежных средств в пределах лимита, предназначенного для рефинансирования ипотечных кредитов. Лимит этот составляет 120 миллиардов тенге. Избранными банками, согласно перечню, являются:
Взаимоотношения между ФНБ “Самрук-Казына” и банками второго уровня (БВУ), в которых размещаются деньги для рефинансирования, достаточно интересны.
В соответствии с условиями ФНБ “Самрук-Казына” и любой БВУ, указанный в утвержденном перечне, заключают договор банковского вклада, на основании которого банк открывает сберегательный счет в целях учета денег фонда. Вклады могут вноситься фондом в банки в течение периода доступности (36 месяцев со дня подписания условий) путем разового внесения всей суммы; внесение дополнительных взносов и автоматическая пролонгация не предусмотрены. Возврат вклада и выплата вознаграждения осуществляются банком на банковский счет фонда, указанный в договоре. При этом вклад должен быть возвращен фонду не позднее 20 (двадцати) лет с даты размещения вклада на сберегательном счете.
Деньги вкладываются в БВУ для использования строго по целевому назначению.
Банк обязан после получения вклада осуществлять рефинансирование согласно условиям и договору, то есть выдавать заемщикам розничные кредиты в тенге для погашения ипотечного займа или изменения условий ипотечных займов, ранее полученных заемщиками на приобретение жилища в любом из казахстанских БВУ. Следует подчеркнуть - именно в любом банке второго уровня, а не только в тех, которые указаны в перечне. При этом жилище должно соответствовать следующим критериям:
- общая площадь не превышает 120 (ста двадцати) квадратных метров согласно техническому паспорту на объект недвижимости или договору о долевом участии в строительстве;
- жилище, обеспечивающее ипотечный заем, является единственным для заемщика, его супруги (супруга) и несовершеннолетних детей.
Получить розничный кредит могут заемщики, получившие ранее ипотечный заем и не имеющие просроченной задолженности по нему по состоянию на дату обращения в банк с просьбой о рефинансировании. Это непременное условие для получения розничного кредита для рефинансирования.
Розничные кредиты, выдаваемые банком за счет средств вклада на цели рефинансирования, подразделяются на социальные и рядовые кредиты.
Социальные кредиты будут выданы следующим категориям заемщиков:
1) государственным служащим;
2) работникам госучреждений, не являющимся госслужащими;
3) работникам государственных предприятий;
4) участникам и инвалидам Великой Отечественной войны и лицам, приравненным к ним;
5) пенсионерам;
6) инвалидам.
Рядовые кредиты - кредиты, выдаваемые банком за счет средств вклада на цели рефинансирования в соответствии с условиями заемщика, не входящим в категорию заемщиков, имеющих право на получение социальных кредитов.
Банк выплачивает фонду начисленное на сумму вклада вознаграждение, причем на ту сумму, которая будет выдана в виде социальных и рядовых кредитов (на освоенную сумму вклада), начисляется средневзвешенная ставка в процентах годовых, определяемая как отношение освоенной суммы по социальным кредитам к освоенной сумме вклада, умноженное на 5,5 процента годовых; плюс отношение освоенной суммы по рядовым кредитам к освоенной сумме вклада, умноженное на 7,5 процента годовых.
Если же какой-то БВУ не использовал полученные денежные средства по целевому назначению, тут применяется термин, хорошо знакомый всем бюджетным организациям, “неосвоение”, за это банк несет дополнительную финансовую ответственность перед ФНБ “Самрук-Казына”. Та сумма, которую банк не использует в целях рефинансирования в течение трех месяцев с даты зачисления вклада на счет, должна быть возвращена фонду и на неосвоенную сумму начисляется вознаграждение по повышенной ставке 8 процентов годовых за фактический период хранения, которое выплачивается фонду вместе с возвратом неосвоенной суммы вклада.
Таким образом, для того чтобы уменьшить свои расходы по выплате вознаграждения фонду, банки должны будут оперативно, за три месяца, использовать полученные вклады для рефинансирования ипотечных займов.
Рефинансирование, то есть предоставление розничных кредитов заемщикам для погашения ранее полученных ипотечных займов, осуществляется на следующих условиях:
ставка вознаграждения по розничному кредиту составит для:
1) социальных кредитов - 9% (девять процентов) годовых;
2) рядовых кредитов - 11% (одиннадцать процентов) годовых.
При этом банк не взимает какие-либо комиссии, сборы и/или иные платежи, связанные с розничным кредитом, за исключением комиссий, сборов и/или иных платежей:
1) связанных с изменениями условий кредитования по инициативе заемщика;
2) взимаемых по причине нарушения заемщиком обязательств по розничному кредиту.
Очень важным для всех “ипотечников” является то, что поскольку ставки вознаграждения зафиксированы в условиях, банки не вправе будут повышать ставки по выданным кредитам в одностороннем порядке.
Банк обязан принять все зависящие от него меры, направленные на установление соответствия потенциального заемщика критериям, предъявляемым к заемщику. в этих целях банк запрашивает необходимые сведения и документы в отношении заемщика, его супруги (супруга) и несовершеннолетних детей:
1) нотариально засвидетельствованную копию книги регистрации граждан (домовая книга) или справку, подтверждающую проживание в соответствующем населенном пункте;
2) сведения о наличии (или отсутствии) недвижимого имущества в данном населенном пункте (справка уполномоченного государственного органа);
3) информацию из кредитного бюро об отсутствии других действующих кредитов, полученных на приобретение жилой недвижимости или в целях оплаты долевого участия в строительстве;
4) справку с места работы (для работающих);
5) выписку по пенсионным отчислениям.
При этом банк не несет ответственность за достоверность предоставленных заемщиками документов, но проверяет соответствие документов требованиям законодательства согласно стандартным процедурам банка.
Помимо иных доказательств отсутствия у заемщика другого жилья, за исключением жилища, обеспечивающего ипотечный заем, банк обязан истребовать нотариально заверенное заявление об отсутствии на день подачи заявления прочей недвижимости, оформленной на него, его супруга (супруги) и несовершеннолетних детей, а также об отсутствии заключенных им, его супругой (супругом) и несовершеннолетними детьми договоров о долевом участии в строительстве и его осведомленности об ответственности за предоставление недостоверной информации в целях получения розничного кредита.
В этой статье мы попытались в доступной для наших сограждан форме дать свое профессиональное толкование постановления правительства РК 179 от 17.02.2009 г. Однако следует отметить, что, согласно Закону РК “О нормативных правовых актах”, официальное толкование НПА дает издавший орган, в данном случае правительство Республики Казахстан. На наш взгляд, официальное толкование сейчас просто необходимо, причем в форме разъяснения и максимально простым и доступным языком.
Многие государственные чиновники часто говорят с высоких трибун о финансовой неграмотности населения, вменяя нашим согражданам в вину то, что они подписывали кредитные договоры, не разобравшись в их условиях. В этом есть доля правды. Перефразируя известную поговорку - на правительство надейся, а сам не плошай. Поэтому любой из заемщиков, получающий розничный кредит на рефинансирование, должен внимательно прочесть все условия договора, при необходимости проконсультироваться со специалистами. В случае ущемления своих прав, предусмотренных законом, любой из наших сограждан вправе обжаловать действия банка в установленном порядке, в первую очередь в Агентство финансового надзора РК, которое обязано защищать права потребителей финансовых услуг.
www.nomos.kz