Амина Джалилова
Резкий рост цен на недвижимость начался в 2004 году. С тех пор рынок недвижимости пережил раздувание пузыря, панику, развитие долевого строительства, лавину скандалов, связанных со сносом, разгул преступности, первый этап реализации Государственной жилищной программы, стагнацию, спад... И все-таки каким бы диким ни казался этот сектор экономики, он бурно развивается. И, пусть это пока не очевидно, все же выходит на рельсы цивилизованного бизнеса. Какие метаморфозы претерпел рынок недвижимости за эти богатые событиями годы?

В школе на уроках истории мы нередко составляли графики, таблицы и даже маятники мировых революций. Но особенно популярным заданием была периодизация. Мы должны были выделить в истории страны, в истории войны или в истории какого-либо явления периоды и дать им характеристику.
За последние десять лет казахстанский рынок недвижимости пережил череду ярких событий. И это уже история. Так почему бы не попробовать выделить периоды, тенденции, основных игроков?

Периодизация
Период первый. От приватизации до миллениума. 1991 - 2000 годы
Почти все мы до 1991 года жили не в собственных квартирах, а в государственных и являлись квартиросъемщиками. Рыночная экономика принесла казахстанцам возможность стать владельцами жилья, которое они считали своим. В нашей жизни появилась она... Приватизация. Приватизировали квартиры не по рыночной (вычислить которую не представлялось тогда возможным), а по условной стоимости. Так что можно считать: собственность досталась нам почти даром.
И в течение долгого времени, пока в стране не начался бурный экономический рост, недвижимость (по крайней мере, жилая) покупалась и продавалась по цене ниже рыночной. Вот тогда однокомнатную в микрорайонах можно было купить за три тысячи долларов, а в центре - за четыре. Двух-, трехкомнатные стоили 5-9 тысяч.
Речь идет об Алматы. В регионах же и вовсе квартиры могли стоить меньше тысячи долларов, хотя сейчас в это уже сложно поверить. В Капчагае квартиры предлагались по 500 долларов, но спроса на них не было.
Все эти цены не отражали реальной рыночной ситуации, они были неадекватно низкими, это было последствие приватизации. Даром доставшиеся квартиры и продавались за бесценок. Нередко даже встречались объявления: меняю квартиру на машину.
Период второй. На пути к рынку. 2001-2003
В эти годы жилье в Алматы начало дорожать, но пока повышение цен не было стремительным. Оно было вполне закономерно после периода, когда квартиры продавались за копейки. Именно в этот период цены были, пожалуй, реальными. Хотя рост был весьма значительным (случалось, и сто процентов в год), паники это не вызывало. Аналитики высказывают мнение, что в начале 2003 года недвижимость была недооценена процентов на 30-50.
Купленная в 2001-м за 8 тысяч долларов двухкомнатная в центре Алматы в 2003-м стоила уже 25-30 тысяч.
Период третий. Пузырь. 2004-2007
В 2004 году цены стали резко расти. Сначала во всем обвинили ипотеку. Однако вскоре стало ясно, что доступ к банковским деньгам - всего лишь одна из причин, далеко не основная. Можно перечислять сотни факторов, повлиявших на рост цен, но сводятся они к одному: у казахстанцев появились деньги, а недвижимость оказалась лучшим, а во многих случаях и единственным способом их вложить.
Итак, в конце 2004-го алматинские цены выглядели примерно так. Однокомнатная в спальном районе стоила 20-25 тысяч (та, что несколько лет назад продавалась за 3-4 тысячи). Двухкомнатная в “Аксае” - 40 тысяч, ближе к центру (район КазНУ, к примеру) - 60 тысяч. Стоимость элитного жилья достигала 1700 - 1800 долларов за квадратный метр. Сейчас кажется, что недорого. А тогда в город пришла паника, породившая лавину прогнозов. Как показала практика, прогнозы эти (как о спаде, так и о росте) ничего не стоили.
В начале 2007-го цены были в 5-6 раз выше по сравнению с 2004 годом. На пике цен однокомнатная на окраине предлагалась за 100 - 130 тысяч долларов. В центре за 130 - 200. В среднем по городу квадратный метр в мае стоил 3600 долларов. В кирпичных домах Медеуского района квадрат оценивался в 5000 долларов.
Период четвертый. Стагнация и спад. С апреля-мая 2007 года
Пузырь должен был лопнуть, и он лопнул. Кризис в сфере недвижимости и строительства был взращен внутри страны, а вот спровоцирован уже проблемами глобальной экономики. Непомерно высокие цены, сильная зависимость строительного сектора от банковских кредитов, несовершенство законодательства, которое не способно было защитить интересы дольщиков, вовлеченность в строительную сферу компаний, не имевших опыта и финансовых ресурсов - все это привело к кризису на рынке недвижимости. А американский ипотечный кризис был, скорее, поводом, толчком.
И если на пике цен средняя по городу стремилась к 4 тысячам долларов, то в январе 2008-го специализированные издания сообщают об отметке 2600. Иными словами, за восемь месяцев падение составило примерно 30 процентов. Но и на эту цифру в данный момент не стоит полагаться, ведь рынок замер в ожидании. Количество сделок сейчас минимально. Поэтому о масштабах реального падения цен можно будет судить только тогда, когда восстановится активность.
Сегодня однокомнатная в спальных районах стоит 60-70 тысяч долларов. Двухкомнатная в старом центре и в старом доме - около 150 тысяч. Двухкомнатная в новом доме в элитном районе в среднем 250-280 тысяч.
И, скорей всего, цены продолжат понемногу снижаться.
Казахстан, по всей вероятности, повторит путь Японии. В Токио и других крупных городах пик цен на недвижимость пришелся на середину 80-х, потом страна пережила тяжелейший кризис и серьезный спад на рынке жилья. Сейчас элитную квартиру в Токио, в лучшем районе, большой площади, с великолепной отделкой, можно приобрести за 200 - 250 тысяч долларов. К слову, о площади. В Токио нет больших квартир. Из-за дефицита площадей жители столицы ютятся в небольших апартаментах. Жилище площадью 70 метров считается чем-то из ряда вон, а стометровую квартиру в принципе сложно отыскать.
Поэтому в центре города, как правило, живут молодые люди, которые пока не обзавелись семьей. Те же, у кого уже есть дети и неплохой заработок, предпочитают просторное жилье в пригороде столицы. Алматинцы тоже постепенно привыкают к мысли, что комфортная жизнь - это жизнь за городом.

На пути к цивилизации
Это, быть может, и незаметно. Но рынок недвижимости за годы бурного развития серьезно преобразился. Он выходит понемногу из тени, он стремится к разумным правилам ведения бизнеса, к законности и государственному контролю. Примеров тому немало.
Начнем с риэлторов. Кто-нибудь помнит маклеров девяностых годов? Как правило, это были частные лица, которые всего лишь сводили продавца и покупателя. А их база данных хранилась в школьной общей тетради. Постепенно на смену им стали приходить риэлторские компании с юридической службой, заключением официальных контрактов, множеством дополнительных услуг, компьютерной базой данных.
В третьем периоде из описанных выше риэлторы вышли в свет, продемонстрировали стремление к контролю со стороны государства, наведению порядка на рынке. Стали делать прогнозы о развитии рынка, пиарить себя, начали борьбу с так называемыми черными маклерами.
В марте 2005 года появилась Ассоциация риэлторов Казахстана (АРК), через несколько месяцев зарегистрирована вторая профессиональная организация - Национальная ассоциация риэлторов (НАР). Обе ассоциации подготовили законопроекты о риэлторской деятельности (это как раз о контроле со стороны государства), ни один из них, правда, не принят. И НАР, и АРК говорят о том, что давно пора установить правила игры.
Кроме того, появились курсы подготовки риэлторов (этой профессии пока нигде не обучают), всевозможные конгрессы и форумы по недвижимости. Развиваются специализированные СМИ, появились журналисты, которые пишут только на эту тему. Отдельные агентства недвижимости делятся с общественностью аналитической информацией. Конечно, есть мнение, что информация эта не всегда объективна. Тем не менее есть на что ориентироваться.
Заявили о себе и профессиональные оценщики. С трибун всевозможных конференций стали говорить о том, что нет единых стандартов оценки недвижимости, что это очень острая проблема. Разработали методологию. Но только на государственном уровне она не принята.
Вчерашние строительные компании переродились в девелоперов. Девелопер и финансирует, и застраивает, и управляет недвижимостью в дальнейшем (это касается, например, охраны жилья, ведения коммунального хозяйства).
Конечно, строительный бизнес по-прежнему находится в тени. Неизвестны собственники, неизвестно происхождение многих компаний, черные зарплаты, несоблюдение трудового законодательства - все это имеется. Однако есть движение вперед, и его нельзя отрицать.
К примеру, девелоперская компания Chagala Group вышла со своими акциями на Лондонскую фондовую биржу. Теперь это прозрачная структура, управляющая несколькими отелями на нефтяном западе Казахстана. Она регулярно отчитывается о своих доходах и планах. И инвесторы могут заработать на акциях Chagala Group.
Появились фонды, инвестирующие в недвижимость. Заинтересовались такой возможностью и западные игроки. Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) и австрийская девелоперская компания Meinl European Land создали фонд для инвестиций в строительство на территории Центральной Азии и Кавказа. А управляющая компания IMG Partners Ltd. формирует фонд для вложения средств в недвижимость России, Украины, Белоруссии и Казахстана.
Долевое строительство также можно назвать достижением. Все-таки оно, во-первых, позволяет обычным гражданам вкладывать деньги в недвижимость и покупать жилье значительно дешевле. Во-вторых, способствует притоку инвестиций, активному строительству, удовлетворению спроса на жилье. Другой вопрос, что государство так и не придумало, как же этот сектор контролировать и как защищать интересы дольщиков. Отсюда и возникшие в последние пару лет проблемы.
Рост Алматы вширь также можно считать прогрессом в развитии рынка недвижимости. Город, естественно, не вмещается в нынешние границы. Логично, что рано или поздно должно было начаться коттеджное строительство, должна была появиться мода жить за городом. Так как иметь дом, сад и гараж в центре становится все менее реальным.
С 2005 года мы наблюдаем бум коттеджного строительства. Даже когда рост цен в Алматы остановился летом 2007 года, земля продолжала дорожать. Нет сомнений, что когда кризис в сфере строительства минует, Алматы со всех сторон обрастет симпатичными спальными районами, состоящими из современных коттеджей.
Эпоха ажиотажа на рынке недвижимости породила своих героев и антигероев. Юристы и оценщики воспользовались случаем, чтобы неплохо заработать и пропиариться. К примеру, правозащитник Василий Резван и специалист по оценке недвижимости Александр Калинин приобрели ореол защитников народа.
Чиновники же и руководители строительных компаний заслужили стойкую нелюбовь казахстанцев. Но и они неплохо заработали. Одни - законно, другие - не очень. За последние три года финансовая полиция завела рекордное число уголовных дел, связанных с недвижимостью. Как правило, речь шла о незаконном получении земельных участков или льготных квартир от государства. Многие из вчерашних посредников по получению государственных квартир или земли сегодня уже за решеткой.
Впрочем, до так называемой цивилизованности нашему рынку еще далеко. Инвестиции в недвижимость для казахстанских толстосумов зачастую не способ сохранить и приумножить сбережения, а, скорее, демонстрация своего статуса. Нередко в покупаемом доме никто не собирается жить и никто его не намеревается продавать.
Акт покупки значителен сам по себе. Взять хотя бы британскую сенсацию этой недели. Казахстанский миллиардер, скрывающийся за загадочным именем Харелма Перамам, приобрел (или приобрела? Есть версия, что это женщина) самую дорогую новостройку в Лондоне, заткнув за пояс даже российских миллиардеров. Дом в престижнейшем районе Лондона приобретен за 50 миллионов фунтов стерлингов (около 100 миллионов долларов), еще 30 миллионов будет вложено в ремонт.
Несмотря на то, что цены падают, рынок недвижимости в крупных городах Казахстана по-прежнему перегрет. Это сфера высоких рисков и супердоходов. Нормализуется ситуация тогда, когда дома будут продавать на 20-30 процентов выше себестоимости их строительства. Такова нормальная мировая практика. Иными словами, квадратный метр в центре Алматы должен стоить около 1000 долларов. Как в Токио.

Нет управы
Основной проблемой рынка недвижимости остается тот факт, что он неуправляем. Нет, мы вовсе не говорим о том, что кто-то должен устанавливать цены или что надо позакрывать все сомнительные строительные компании, вовсе нет. Но государство - это регулятор, оно должно способствовать установлению разумных правил и защите интересов всех участников рынка. Что же выходит на деле?
В течение долгого времени государство отнимало у людей собственность, не имея на то законных оснований. В одном законе было написано про нужду, в другом - про надобность. Власти выбрали тот вариант, что был для них удобнее. Стали называть государственной нуждой нужду любой коммерческой структуры и выселять людей. Что привело к огромному потоку судебных разбирательств. Судьи, кстати, тоже не сразу получили детальные указания от Верховного суда о том, как рассматривать подобные дела. А потому тоже были, надо полагать, несколько растеряны. Однако отбирание у людей жилья по одной цене и перепродажа его по другой - это стало очень прибыльным бизнесом под прикрытием государства.
В конце концов предыдущий парламент за несколько дней до роспуска (прошлым летом) принял поправки, по которым незаконные ранее действия властей признаны абсолютно правильными. И отнимать у людей их собственность можно по любой причине, например, потому что кому-то (акимату или застройщику) захочется.
То есть генеральные планы населенных пунктов, государственные и региональные программы и инвестиционные проекты, обеспечивающие государственные интересы и достижение общественно значимых целей теперь официально являются основанием для того, чтобы отобрать у собственника его имущество.
При этом по сей день в Казахстане не приняты единые стандарты оценки недвижимости, попадающей под снос.
Не принят и закон о риэлторской деятельности.
А закон о долевом строительстве привел только к одному результату. Сразу после его введения в очередной раз (как и предсказывали аналитики) подскочили цены. А защита прав дольщиков так и не была обеспечена. Только сейчас, спустя год после вступления в силу, парламентарии признали, что закон не работает.
Все обсуждаемые меры по остановке роста цен на недвижимость не сработали. Цены перестали расти исключительно из-за естественных рыночных условий (достижение своего максимума, проблемы с ликвидностью), а вовсе не потому, что власти смогли провести разумную политику. И изменения в Налоговый кодекс, призванные снизить спекуляции на рынке недвижимости (так называемый “налог на роскошь”), вносятся на рассмотрение парламента только сейчас.
Правительство не смогло предотвратить кризис в строительной отрасли. В оправдание можно сказать, что американский ипотечный кризис, который так отразился на Казахстане, никто не мог предсказать. Но это не убедительно. Потому что тенденции на рынке недвижимости, риски, связанные с резким ростом цен, большим объемом привлеченных денег населения, тесные связи финансового и строительного бизнеса были очевидны давно. И не только для каких-нибудь экономистов и журналистов, но и для высокопоставленных чиновников. Все-таки там неглупые люди кресла занимают. Вот только оперативно действовать не могут или не хотят.
Гениальная, на первый взгляд, идея увеличить жилую площадь в Алматы при помощи строительства мансард также оказалась безуспешной. Предполагалось, что застройщики, получив от граждан разрешение на строительство мансарды и распоряжение ею, будут обязаны провести капитальный ремонт старых домов, на что, как правило, у КСК денег не хватает. Похожую программу предлагал алматинский акимат и для подвалов. Однако ни то, ни другое не воплотилось в жизнь в сколько-нибудь значимых масштабах.
При реализации жилищной программы льготные квартиры раздавали людям, которые не имели на них прав. Не только из-за высокого уровня коррупции и мошенничества в этом деле, но и потому что первоначально не был разработан механизм очередности. А потому нередко госслужащие с более-менее нормальным положением получали жилье быстрее, чем многодетные семьи или другие более уязвимые группы населения.
По сей день очень остро стоит проблема инфраструктуры. Практически во всех городах Казахстана наблюдается острый дефицит электроэнергии, изношенность коммуникаций достигает 80-90 процентов. Чрезвычайно сложно строить все новые и новые дома, когда для них не хватает электричества, воды или когда дырявые трубы сводят на нет все усилия.

Казахстан, по всей вероятности, повторит путь Японии. В Токио и других крупных городах пик цен на недвижимость пришелся на середину 80-х, потом страна пережила тяжелейший кризис и серьезный спад на рынке жилья. Сейчас элитную квартиру в Токио, в лучшем районе, большой площади, с великолепной отделкой, можно приобрести за 200 - 250 тысяч долларов. Несмотря на то, что цены падают, рынок недвижимости в крупных городах Казахстана по-прежнему перегрет. Это сфера высоких рисков и супердоходов. Нормализуется ситуация тогда, когда дома будут продавать всего на 20-30 процентов выше себестоимости их строительства. Такова нормальная мировая практика. Иными словами, квадратный метр в Алматы должен стоить около 1000 долларов. Как в Токио.

Вывод
Итак, мы видим, что государство не поспевает за развитием рынка. Аналитики, работающие во всевозможных государственных структурах и институтах развития, без сомнения, умеют отслеживать тенденции на рынке и делать прогнозы. Вот только почему-то реагировать оперативно на то, в чем нуждается рынок, правительство не научилось.
Действительно, куда как проще нефтяные месторождения в госсобственность собирать или же заниматься развитием отраслей, которых нет. Нефтехимией, к примеру, или нанотехнологиями. И деньги выбивать можно из госбюджета, и безрезультативность работы оправдывать тем, что перерабатывающие отрасли за два года поднять нереально.
Сфера же, в которую вовлечены так или иначе миллионы казахстанцев (дольщики, покупатели и продавцы недвижимости, инвесторы, в том числе институциональные, строители и т.п.) развивается в условиях анархии. Рынок строительства и недвижимости развивается очень динамично. И если есть за эти годы какие-то достижения, то они появились не благодаря государственной политике, отнюдь. Рынок сам их сгенерировал.
Этот сектор экономики остро нуждается в правилах игры, разумных и работающих. Властям же, по всей видимости, проще дать денег, чем создать условия.