Ботагоз Омар
Долгожданные поправки в Закон по вопросам долевого участия в строительстве обсуждаются в рабочей группе мажилиса. По словам ее руководителя Шавхата Утемисова, в поисках золотой середины в отношениях между дольщиками и застройщиками парламент торопиться не будет. Здесь важны не столько сроки принятия законопроекта, сколько его качество. Между тем, учитывая системные проблемы в строительной сфере, для изменения ситуации принятия поправок будет недостаточно

С момента презентации этого законопроекта в середине сентября рабочей группой было проведено 3 заседания. При внесении в парламент этого документа правительством в лице Министерства индустрии и торговли текст нового документа подвергся жесткой критике со стороны депутатского корпуса. Мажилисмены указывали на то, что в поправках отсутствуют реальные рычаги защиты прав дольщиков.
Напомним, что разработчик предлагает ввести в законопроект нормы, согласно которым застройщик, заявивший о намерении возвести объект в рамках долевого участия, должен получить разовую лицензию на каждое здание вместо единой генеральной лицензии, выдаваемой в настоящее время. Кроме того, он должен иметь опыт работы в сфере жилищного строительства не менее 3 лет и построить не менее 100 квартир, а для подтверждения платежеспособности строительной фирмы на ее счету на момент строительства должна быть сумма в размере не менее 100 тысяч месячных расчетных показателей.
Прежде строительные компании должны были иметь собственный капитал в размере не менее 12 процентов от привлеченных средств дольщиков, теперь же Мининдустрии предлагает повысить этот уровень до 20 процентов. Кроме того, с начала строительства до его завершения на отдельном счете застройщика должно находиться не менее 5 процентов от общей суммы. Это на тот случай, если дольщик передумает участвовать в проекте и пожелает расторгнуть договор.
В ходе презентации депутаты высказывали мнение, что все эти меры приведут только к удорожанию строительства, учитывая, что часть суммы, которая могла быть направлена на строительство объектов, застройщики будут вынуждены заморозить. Сущность проблемы, однако, отнюдь не в этом.

Законопроект настроен по ветру

Как известно, все долевые объекты, возводящиеся в настоящее время с отставанием от графиков и породившие “народные волнения” в рядах дольщиков, начинали строить еще до принятия Закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, введенном в действие с 1 января 2007 года. И, кстати, по словам руководителя рабочей группы, такие объекты вряд ли попадут в правовое поле закона после принятия новых поправок.
“Закон обратной силы не имеет. И я не уверен, что мы сможем это сделать. Тем более что сам закон 2007 года уже опоздал, потому что долевое строительство у нас началось в 2003-2004 годы, - сообщил народный избранник. - И надо четко оговорить, что проблемы, которые сегодня имеются в этом секторе, связаны с тем, что строительство начиналось без правовой основы - не было закона. Через этот закон мы не можем распространить его действие на тех недобросовестных застройщиков, которые начинали строительство, когда этого закона не было. Хотя сегодня этот вопрос также обсуждается”.
К этому моменту мы еще вернемся, а пока заметим, что над данным законопроектом неслучайно так долго “ломаются копья”. Ведь сколько бы власти ни говорили об ужесточении требований к застройщикам, фактически реализация закона на практике будет зависеть исключительно от доброй воли одного человека, руководителя строительной компании, привлекающей средства дольщиков. Конечно, ни у кого не будет возникать вопросов, если застройщик окажется порядочным. В противном же случае у строительных компаний может возникнуть желание прокрутить средства, полученные от дольщиков, в других проектах.
Пока народные массы будут привлекать к себе внимание и добиваться проведений расследований правоохранительными органами, а для проверок, как известно, требуется время, средства дольщиков будут приносить застройщикам немалую прибыль. Затем они, не доводя это дело до “кульминации”, в ходе которой могут привлечь к уголовной ответственности, возобновят работы на объекте, пусть и с существенным отставанием от графиков, но к радости дольщиков. Ведь после получения долгожданной “крыши над головой” участники долевого строительства даже не вспомнят о прошлых “инцидентах”, а застройщики тем временем будут наслаждаться дивидендами, полученными от прокрученных средств.
Как показывает практика, описанная выше схема является одной из самых распространенных. По другой же схеме объекты так и остались замороженными, пока в дело не включилось государство с известными мерами по стабилизации строительного сектора. Фактически сектор долевого строительства зарекомендовал себя как удобная для застройщиков финансовая пирамида.
Сами дольщики включаются в эти проекты, руководствуясь исключительно стоимостью потенциальных квартир, которая на нулевом цикле строительства является минимальной. При этом они забывают о том, что порой эти схемы противоречат всем известным рыночным принципам.
Заметим, что система долевого строительства заимствована в основном из советского прошлого, когда действовали кооперативы. Тогда эта схема была оправдана, учитывая, что было сильное государство с мощным репрессивным аппаратом, и потому нарушитель незамедлительно был бы привлечен к уголовной ответственности.
В рыночных же условиях введение этой системы весьма проблематично. И, во всяком случае, этому шагу должно предшествовать наведение порядка в строительной сфере в целом. Однако, учитывая, что во многих случаях бизнес завязан с коррумпированным чиновничеством, добиться этого будет не так просто.
Как известно, несмотря на то, что официальный уровень прибыли застройщиков невелик, их маржа в “докризисные” времена достигала порой 400 процентов. Это позволяло им давать солидные взятки чиновникам, которые прощали им все “грехи”. Кстати, сейчас эти неправомерные схемы можно разоблачить без особого труда. К примеру, достаточно провести мониторинг закупа застройщиками неоправданно высоких по стоимости строительных материалов (тогда как их можно было приобрести по ценам, на порядок ниже отраженных в документации строительной компании). Но проверяющие органы почему-то этого делать не спешат...
Как результат, в итоге достройка незавершенных объектов осуществляется за счет бюджетных средств: выкуп квартир акиматами производится на средства налогоплательщиков, кредиты через фонд “Казына” застройщикам также выдавались на бюджетные деньги.
Причем надзорный орган периодически отчитывается перед высшим руководством страны и публикует результаты прокурорских проверок в печати, но в этих докладах звучит только информация о количестве осужденных лиц и руководителей строительных компаний, привлеченных к уголовной и административной ответственности. Информация о возврате средств, потраченных “не по целевому назначению”, умалчивается. Вероятно, ввиду ее отсутствия.
Возможно, для наведения порядка в строительной сфере необходимо обратиться к мировой практике, когда “наказавшие” государство на деньги вводились бы в черный список и их преступления всегда были “на повестке дня”, без срока давности.
Тогда были бы несостоятельны ссылки нынешних добреньких ревизоров на то, что люди ушли от уголовной и финансовой ответственности только потому, что к моменту их деятельности еще не было сформировано правовое поле. Фактически, говоря об отсутствии закона о долевом строительстве в период махрового расцвета последнего в 2003-2004 годы, чиновники выписывают индульгенцию тем застройщикам, которые тогда проворачивали свои аферы (а также, не исключено, и самим себе).
Тогда как в первую очередь необходимо завершить вопрос с возвратом незаконно присвоенных денежных средств, используя все возможные механизмы, включая смягчение ответственности по отношению к тем застройщикам, которые добровольно согласятся на возврат денежных средств дольщиков. И только после этого можно будет говорить о необходимости принятия новых схем обеспечения населения доступным жильем.