Фарида Галиева
Тысячи казахстанцев могут лишиться собственных квартир. Речь идет о той категории граждан, которых с легкой руки журналистов стали в последнее время называть ипотечниками. Лишиться своего жилья они могут вследствие неспособности обслуживать займы, и банки будут вынуждены в таких случаях запускать процедуру по возврату кредитов. А это - продажа заложенной ипотечником квартиры...

Как могла возникнуть такая ситуация и как ее можно разрешить, чтобы избежать вспышки социального напряжения? Чтобы понять все сложности, связанные с возникшей проблемой ипотечников, необходимо сразу разделить их на две категории. Это, во-первых, те, кто вложил свои свободные средства в рынок недвижимости с целью вначале купить, а потом перепродать квартиры по более выгодной цене. Однако выгодной цены после общего финансового обвала не получилось и рыночные ожидания этой группы ипотечников не оправдались.
Тогда как вторая группа представляет собой совсем иную категорию - реально нуждающихся в жилье. Эти люди не делали бизнес на ипотеке, а лишь стремились приобрести квартиры, чтобы в них жить. И, в свою очередь, закладывали то жилье, в котором жили, дабы его улучшить. Проблема этих ипотечников в том, что они покупали жилье по пиковым спекулятивным ценам, которые фактически в два раза превышали, по мнению экспертов, нормальные рыночные цены. Такова была недавняя реальность.
Сегодня эти цены, повторимся, упали, резко снизились и доходы отдельных граждан, а обязательства по кредитам остались на прежнем уровне. Кроме того, ситуация усугубилась ростом безработицы, падением доходов мелкого и среднего бизнеса, сокращением зарплаты в ряде отраслей и т.д. В кризис возникает целый “букет” причин, по которым человек не в силах рассчитаться по ипотеке.
И, несмотря на то, что каждый сегодня сам должен просчитывать риски и вероятные рыночные колебания цен и курсов валют, государству необходимо именно данной категории заемщиков оказать определенную помощь. Так как большинство этих людей - добропорядочные граждане, зарабатывающие своим трудом, и они стремились лишь улучшить условия своей жизни.
Тем более что обычный человек, несведущий в специфике и тонкостях валютного рынка, не в силах правильно распорядиться таким непростым финансовым инструментом, как ипотечный кредит. К примеру, даже прозорливо определить валюту ипотечного займа. Ведь как попали в сложнейшую ситуацию люди, выбравшие, к примеру, в качестве такой валюты американский доллар? Очень просто - ставки банков по доллару ниже, но... грянула девальвация тенге - и вот вам дефолт.
Такая специфика ипотечного кредитования всегда учитывается в странах с развитой рыночной экономикой, где этот вид кредитования давно уже сопряжен с государственным регулированием и поддержкой. Казахстан же впервые столкнулся с такой ситуацией с ипотекой, и встал вопрос: а как государство должно в ней себя вести? Принудить банки простить долги заемщикам невозможно. Хотя бы потому, что они должны работать в соответствии с законодательством, гласящим: необходимо принимать все правовые меры для возврата выданных займов. А реализация залогового имущества и является одной из таких законных мер.
Кроме того, если говорить по существу, то банки здесь - финансовые посредники, которые выдают привлеченные от своих вкладчиков деньги в ссуды. Поэтому, как выразился один банкир, призывы простить долги по проблемным ссудам означают не что иное, как предложение не возвращать деньги банковским депозиторам - физическим лицам и корпоративным клиентам. Очевидно, что такая политика недопустима.
Есть ли выход? Да, проблемным ипотечникам может помочь государство. К примеру, погасить за отдельного ипотечника часть основного долга либо часть процентного платежа, учитывая каждую конкретную ситуацию. Или уменьшить процентную ставку по ипотечному займу за счет государственных дотаций. Такой метод довольно успешно используется сейчас государством и банками для снижения процентных расходов сельхозпроизводителей.
Еще один способ - увеличение сроков ипотеки, для этого необходимы соответствующие ресурсы. И банки, идя навстречу усилиям государства, могли бы выпустить специальные долгосрочные ипотечные облигации, которые государство бы и купило. Получив длинные деньги, банки, в свою очередь, были бы обязаны продлить сроки действующих ипотечных договоров.
Может возникнуть возражение: всегда, как только у нас возникают трудности, стало общим методом - обращаться к государству. Однако сложности казахстанской ипотеки - и это стало ясно именно в период кризиса - системные. И люди попали в такое сложное положение не из-за собственной безответственности, а в силу возникших структурных макроэкономических проблем.
И здесь политика государственной помощи должна быть направлена не на списание долгов вообще, что уж точно приведет к “размыванию” всей системы кредитования, а на коррекцию их выплат. По основному долгу, вознаграждению и срокам. Долговые обязательства заемщиков ни в коем случае отменяться не должны. Обязательства выплат по кредитам - это одно из главных оснований, на которых держится рыночная экономика.
И потом - практика государственной помощи гражданам в погашении ипотеки применяется в ряде развитых рыночных стран. В некоторых из них для погашения ипотечных займов государство или просто напрямую выделяет ипотечникам определенные суммы, или создает налоговые льготы с направлением высвободившихся средств на ипотечные выплаты.
У нас, правда, тоже есть нечто подобное: Жилстройсбербанк выплачивает премию по накопительным ипотечным вкладам. Премии поступают в банк из государственного бюджета и являются пока небольшими, но они есть.
И, наконец, самое главное: если и будет оказываться государственная помощь ипотечникам (а судя по всему, без этого ситуацию разрешить уже не удастся), то направлена она должна быть исключительно в адрес добросовестных заемщиков, для которых заложенное банку жилье является единственным и которые не стремились нагреть руки на недавнем строительном и кредитном буме.