Сергей Керженцев
Верните нам ваши деньги
Одной из самых актуальных проблем внутренней жизни Казахстана уже не первый год остается проблема дольщиков. Десятки тысяч наших граждан в попытке решить пресловутый “квартирный вопрос”, а иногда просто под влиянием жажды быстрой наживы и агрессивной рекламы доверили свои деньги многочисленным строительным компаниям, обещавшим новое жилье по умопомрачительно низким ценам. Кому-то повезло, и он успел вселиться в новую квартиру, кто-то удвоил или утроил вложенные в период бума в строительство средства, купив две, три, а то и пять-десять квартир, кому-то повезло не очень: разразился мировой экономический кризис, больно ударивший по строительной отрасли и банковскому сектору, а значит - и по рынку недвижимости. А у кого-то жулики, и не дожидаясь кризиса, умыкнули деньги на квартиру

Дальнейшее известно. Поняв, что ни денег, ни жилья в ближайшей перспективе ни от строителей, ни от банкиров не увидеть, дольщики бросились за защитой к государству, сделав свою главную ставку на некую форму “социального шантажа”. Сначала исками и заявлениями были завалены прокуратуры, суда и акиматы, затем в ход пошли митинги и голодовки. В мае 2008 года дольщики провели голодовку длиною в месяц, впоследствии стали создаваться инициативные группы и комитеты, писаться петиции во все мыслимые и немыслимые инстанции, устраиваться акции протеста и т.п. Количество обманутых дольщиков оказалось таким, что они быстро превратились из сугубо экономической в социальную головную боль государства. Протестным настроениям вообще свойственно блокироваться друг с другом, и объединение дольщиков друг с другом и иными социально уязвимыми группами (ипотечники, пенсионеры) произошло практически стихийно, даже без участия казахстанской оппозиции. 20 мая 2009 года на II конференции дольщиков проблемных компаний Алматы и Алматинской области совместно с ипотечниками принимается некий документ, который можно считать манифестом недовольных.
Социальный протест был услышан властями. Государство даже действовало с опережением ситуации. Еще 6 ноября 2007 года правительство издает Постановление № 1039 “Об утверждении Плана первоочередных действий по обеспечению стабильности социально-экономического развития Республики Казахстан”, в котором намечены конкретные шаги по решению проблем обманутых дольщиков. В середине июня 2008 года президент страны Нурсултан Назарбаев дал понять, что государство возьмет на себя частичное решение проблемы путем финансирования недостроенных объектов. Правительству дано соответствующее поручение, которое исполнили оперативно: на завершение проблемных объектов из государственного бюджета выделили более 17 миллиардов тенге. Впоследствии Государственная комиссия по вопросам модернизации экономики под председательством премьер-министра определила перечень из 157 объектов, на завершение которых правительство нашло средства. Строительство этих объектов напрямую связано с интересами более чем 30 тысяч дольщиков.
Практически сразу после этого в Астане было открыто финансирование 36 жилых комплексов, к которым имели отношение 8512 дольщиков. Правительство оказало финансовую поддержку акимату столицы для выкупа квартир в объектах долевого строительства. Из правительственного резерва акиму Астаны выделили 41 миллиард тенге на приобретение 6 тысяч квартир. 8 сентября 2008 года правительство приняло постановление № 825 “О выделении средств из резерва правительства Республики Казахстан”, по которому городу Алматы выделены 10 миллиардов тенге для завершения строительства объектов с участием дольщиков. Позже на заседании Госкомиссии утвердили список алматинских объектов, куда включили 23 жилых комплекса (131 строящийся дом). Стоимость необходимых инвестиций составила около 69 миллиардов тенге. В целях завершения достройки объектов долевого строительства, где требуется поддержка государства, акимат Алматы подписал меморандум с АО ФНБ “Самрук-Казына” на сумму 75 миллиардов тенге. Уже к этому моменту в новые квартиры въехали со своими семьями сотни участников долевого строительства ТОО “Алматыинвестстрой”, ТОО “BS Group”, ТОО “Верный.KZ”, ТОО “Меркур Град” и других застройщиков. На период с 2010 по 2012 год только в Алматы планируется в рамках программы государственной поддержки достроить квартиры для более чем 5000 дольщиков.
Подобные шаги стали беспрецедентными в мировой практике: государство, а значит каждый добросовестный налогоплательщик, то есть мы с вами, ответило по чужим обязательствам, чтобы десятки тысяч людей могли въехать в новые квартиры, заплатив за них гораздо ниже рыночной стоимости. Кроме того, в рамках решения проблем на рынке недвижимости правительство пошло на рефинансирование ипотечного кредита дольщиков, добилось понижения процентных ставок банков второго уровня и возможности перевода долларовых депозитов в тенге. Были утверждены схемы финансирования застройщиков через АО ФНБ “Самрук-Казына”. Были устроены судьбы десятков тысяч граждан, однако, как говорится, хорошее забывается намного быстрее, чем плохое. А ведь подобных комплексных мер никогда не знала жилищная политика нашего государства - ни в советское время, ни после обретения независимости.
Очень важно понимать те причины, которые толкнули государство на такие беспрецедентные шаги.
Во-первых, дольщики - это тысячи наших граждан, попавших в тяжелую ситуацию. Моральный аспект проблемы очевиден и сыграл существенную роль. Во-вторых, граждане эти большей частью входят в самую социально активную часть населения. По сути, дольщики - это люди с амбициями, желавшие изменить свою жизнь к лучшему и предпринявшие для этого практические шаги. Эта способность действовать крайне востребована в нашем государстве, и было бы очень несправедливо, если бы обладающие ей люди пострадали в первую очередь. Наконец, в-третьих, финансирование незаконченного строительства - это еще и социальный бизнес-проект. Решение властей сохранило рабочие места в строительном секторе, позволило увеличить жилищный фонд, оживило стагнирующую экономику. Кроме того, следует учитывать еще один мотив, которым наверняка руководствовалось государство. Как показала жизнь, протестными настроениями дольщиков могли воспользоваться экстремистские политические силы, не гнушающиеся столкнуть между собой различные социальные и экономические группы.
Но фокус в том, что государство в данной ситуации и мы вместе с ним исполняли чужую работу. Об этом сказал президент страны Нурсултан Назарбаев на одном из заседаний правительства: “...А вы, господа дольщики, нас просто вынуждаете этим заниматься, чем не должно было государство заниматься. Впредь будете поумнее, я считаю... Здесь я должен оговориться в том плане, что вообще-то правительство за людей, которые добровольно нашли себе застройщика, добровольно отдали деньги, заключали договора без участия правительства, не должно отвечать... Мы могли бы так поступить, чтобы граждане через суд разбирались сами. Но мы не можем так подойти, потому что пострадало очень много людей”. Иными словами, президент четко дал понять: эпоха государственного патернализма навсегда ушла в прошлое. Каждый должен надеяться на себя и свои силы, а не перекладывать свои головные боли и последствия юридической небрежности на государство.
Кстати, об эффектном определении “обманутые” применительно к дольщикам. Случаи откровенного мошенничества со стороны застройщиков, конечно, были. Но в большей степени виной всему стали кризис кредитования и экономические просчеты при составлении бизнес-планов. Любая авантюра предполагает как минимум два обязательных условия: соответствующее поведение самого авантюриста и неадекватное поведение жертвы. Желание строительных компаний заработать сверхприбыли совпало с желанием дольщиков быстро и недорого решить свои жилищные проблемы. Да и не только жилищные: чего греха таить, значительную часть дольщиков составляют просто инвесторы, решившие сыграть на рынке жилья. Поэтому правильнее говорить не только об обманутых, но и об обманувшихся дольщиках. Оправдайся их расчет - и имели бы мы сейчас несколько десятков тысяч удачливых арендодателей-рантье. И никому в голову не пришло бы требовать от них каких-то отступных за удачную сделку, за государственный контроль при ее совершении и за созданные властью благоприятные условия для такого бизнеса.
Тогда почему же сами дольщики считают обоснованными свои требования к государству? По сути, они сводятся к одной претензии: государство в лице акиматов и других органов выдавало застройщикам лицензии. Но никто насильно в эти игры играть не заставлял, деньги силой не забирал, договоры подписывать не принуждал. Причинная связь между слабым государственным контролем за строительным бизнесом и потерей дольщиками своих денег очень опосредованная, а вот между действиями самих дольщиков и конечным результатом - самая прямая.
Задача государства была всеми силами стимулировать строительный бум. Невозможно было одновременно решать две противоположные задачи: поощрять долевое строительство и вводить массу ограничений для этого бизнеса. Тем более что мировая конъюнктура была благоприятной для достижения первой цели. Поэтому одно дело - требовать от государства устранения перекосов и наказания виновных. И совсем другое - требовать от него компенсации убытков.
При средней цене квадратного метра в Алматы за 2000 долларов приобрести новую квартиру с современной планировкой по цене в 2-3 раза дешевле - это очень заманчиво. Но в экономике есть закон: чем выше прибыль сулит сделка, тем выше связанные с ней риски. Хочешь получить много и сразу - будь готов все и сразу потерять. В истории же с дольщиками готовность отвечать за свои действия отсутствует напрочь. Это похоже на то, как проигравшийся в казино субъект требует у государства возместить убытки!
Очень показательна реакция дольщиков на принятое правительством 1 апреля текущего года постановление № 277, которое ограничило права дольщиков получением с помощью государства лишь одной квартиры. Те граждане, кто вложил средства в две и более квартиры, возмутились такой “несправедливости”.
Их недовольство связано еще и с тем, что остальные квартиры достанутся другим дольщикам, чьи дома даже не начинали строить. Значит, когда государство отрезает значительную часть общих средств (наших с вами) для помощи дольщикам - это нормально. А когда подобное перераспределение денег происходит внутри самих дольщиков - это социальная несправедливость. Красиво придумано.
Еще более неоднозначным выглядит избранная многими дольщиками тактика воздействия на власти. Публичные акции протеста (часто незаконные), призрачные угрозы объединить экономические требования с политическими, обещания якобы дестабилизировать ситуацию в случае невыполнения требований - все это свидетельствует о деструктивном сознании, замешанном на изрядной доле социального иждивенчества советских времен. Когда государство вынуждено платить за ошибки одних граждан деньгами других.
Из всех вариантов развития событий был выбран самый щадящий, граничащий с социалистической уравниловкой. По сути, наши общие деньги тратятся сейчас в интересах небольшой (2 процента) части населения. Средства, которые могут быть инвестированы в модернизацию экономики и посткризисное развитие, частично тратятся на возмещение убытков тех, кто когда-то решил поиграть с рынком в азартные игры.
Разумеется, реакцию властей на кризис строительной отрасли нельзя сводить исключительно к помощи неудачливым инвесторам. Не менее важно, что в соответствии с поручением президента оперативно ликвидированы пробелы в законодательстве и начато уголовное преследование недобросовестных застройщиков. Это позволяет предположить, что подобная ситуация больше не повторится.