Мадина Меирманова
В Казахстане с недавних пор три города республиканского значения - Астана, Алматы, Шымкент. На подходе еще один - Актобе, который завершит создание в стране агломераций - точек притяжения людей, денег и технологий. При том что избранных несколько, персональные “условия жизни” создают лишь для столицы. Вполне возможно, что Астана - этакий пилот, на котором все опробуют, чтобы потом применить в других агломерациях. Например, в части стоимости выкупаемой у частников земли

Астана - город молодой (как столица) и настолько бурно развивающийся, что за 20 лет площадь его выросла в три раза. Разрастание происходило, разумеется, за счет приграничных к экс-Целинограду/Акмоле территорий. За последние два десятилетия Астана вобрала в себя несколько пригородных поселков, дачных массивов и много земель еще вчера сельскохозназначения.
 И вот здесь начинается самое интересное. Для того, чтобы пустить земли, где еще вчера стояли дачи или капусту выращивали, под строительство, необходимо изменить целевое назначение этой земли. То есть прописать в земельном кадастре, что эта земля не для садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства или сельскохозяйственного назначения, а для строительства объектов “государственной надобности”. (К ним, кстати, относятся любые объекты, которые отражены в генплане.) Решение об этом, согласно статье 49-1 Земельного кодекса, принимают местные исполнительные органы, то есть акимат. В законе прописано, что “в случае изменения целевого назначения земельного участка, расположенного в черте населенного пункта, для целей строительства составляют земельно-кадастровый план”, после чего, собственно, земля и меняет свою юридическую характеристику.
Но поскольку земля чаще всего находится в частной собственности, то, прежде чем поменять ее целевое назначение (если, конечно, собственник с такой просьбой сам не обращается в акимат), ее нужно из частных рук выкупить в госсобственность. Но, как и положено, собственник жаждет продать землю подороже (что вполне логично, если учесть, что земля востребована), а у акимата денег порой просто не хватает.

А потому в концепции проекта закона “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам дальнейшего развития столицы Республики Казахстан - города Астаны” - предложили усилить полномочия местного исполнительного и представительного, то есть маслихата, органов в части “утверждения методики по изменению целевого назначения земли”. Что это означает из концепции законопроекта, понять сложно. Но, судя по намекам, что содержатся в документе, речь идет о том, чтобы местным органам власти дать карт-бланш в самостоятельном изменении категории земельных участков.
Еще одно важное изменение - собственно денежное. Акимату и маслихату разрешат оценивать кадастровую стоимость земли (в сторону снижения) при изменении ее целевого назначения.
Продемонстрируем на цифрах.
Из документа: “В настоящее время в Астане базовая ставка платы за землю, определяющая кадастровую стоимость, установлена в пределах 6683 тенге за один квадратный метр (которая с учетом поправочных коэффициентов варьируется от 3000 до 13 000 тенге за квадратный метр). Анализ показывает, что указанная выкупная сумма, подлежащая выплате, является неподъемной”.
В переводе на простой язык это означает, что денег в бюджете на выкуп земли, которая сейчас находится в частной собственности, включая земли сельхозназначения, просто нет. А потому, заключают разработчики законопроекта, “около 13 тысяч гектаров сегодня используют неэффективно, поскольку их использование возможно только после изменения целевого назначения”.
Опять переводим на понятный язык. “Использование” подразумевается для нужд города. То есть для строительства домов (любых стройобъектов, от жилых кварталов, офисных зданий, школ, поликлиник до торговых центров), дорог.
Учитывая, что денег на выкуп нет, а земля городу нужна, разработчики законопроекта пошли на вполне законный, но весьма эффективный (для собственных интересов) шаг. Подключили “налоговый рычаг”.
Дело в том, что находящиеся в городе земли облагают не как городские территории, а в строгом соответствии со своим статусом. Про дачи на территории города мы уже говорили - их будут оценивать по кадастру и без учета строений на территории (то есть любые хоромы на территории дачи будут оценивать как “дачное строение” и выплаты получать, соответствующие цене какого-нибудь сарая). А вот сельхозземли сегодня облагают налогом почти нечувствительным для собственника. Дело в том, что в соответствии с налоговым законодательством налоговые выплаты по землям сельскохозяйственного использования производят погектарно, что при 13 тысячах гектаров земель дает городу 344 тысяч тенге налогов в год. А вот если целевое назначение земли изменить (перевести их из категории “сельскохозяйственных” в “земли населенных пунктов”), то и налог с них брать можно уже по новой схеме - с квадратного метра. “По предварительным расчетам, в случае изменения целевого назначения этих земель расчет будут производить по квадратным метрам, и в бюджет за год ожидают поступление двух миллиардов тенге”, - говорится в концепции законопроекта. Сумма - в 6,1 тысячи раз больше, чем сейчас.
То есть владельцам земли будет просто невыгодно держать в собственности землю, поскольку налога на нее больше, чем текущей прибыли: выращивать на сельхозземлях ничего нельзя, скотину в границах города тоже не выгуляешь. Остается только продать. По той самой заниженной кадастровой стоимости, которую сформируют акимат с маслихатом.
Впрочем, для города неплохо было бы, если бы и в нынешнем положении земля оставалась. Все-таки 2,1 миллиарда налогов - это неплохо. Для того чтобы понять размер прибыли, стоит сравнить с другими статьями налоговых поступлений в бюджете столицы. Например, налог с предприятий торговли приносит Астане около шести миллиардов тенге в год, общепит - около двух миллиардов налоговых поступлений. Тратят эти деньги в основном на жилищно-коммунальное хозяйство, развитие транспортной инфраструктуры, образование и здравоохранение. То есть чем больше будет денег, тем лучше будут дороги, новее автобусы, качественнее образование (но это в идеале, разумеется).
Но город должен и расти. Не только вглубь и, пусть не быстро, вширь. Впрочем, многие из участков сельхозземель сейчас уже далеко не на границах современной Астаны, а едва ли не в центре административного левобережья.
Напомним, что речь идет лишь о пересмотре юридических возможностей “рулежки” только управляющих столицей. Не исключено, что аналогичные полномочия в будущем распространят и на другие агломерации.
P.S. Продолжение идей по изменению законодательных актов для поддержки развития столицы читайте в наших следующих номерах.

Астана