Мадина Меирманова
На фоне падения национальной валюты и снижения уровня платежеспособности населения продолжает дешеветь недвижимость. Ассоциация застройщиков Казахстана надеется, что ценовое дно уже достигнуто и со следующего года рост цен возобновится. Впрочем, не исключено, что это всего лишь надежды

Новая госпрограмма “Нурлы жер” должна стать стимулом для оживления спроса на рынке жилья. Такую надежду, по крайней мере, выражают в правительстве и Ассоциации застройщиков Казахстана. Причина - материальная господдержка как строительства, так и ипотеки для граждан.
“Нурлы жер” - продолжение, а точнее, современная интерпретация другой программы стимулирования экономики - “Нурлы жол”. Последняя также должна была вобрать в себя самые эффективные наработки в сфере жилищного строительства и одной из задач ставила “повышение доступности жилья для граждан”. Тогда доступность было решено обеспечить через массовое развитие арендного жилья. Впрочем, в программе оговаривалось, что такое коммунальное жилье будет строиться “для решения жилищного вопроса социально уязвимых слоев населения”. Остальные граждане должны обеспечивать себя квартирами самостоятельно через ипотечную систему займов либо в частных банках, либо в государственном Жилстройсбербанке.
Но ограниченное количество финансов у государства и не уменьшающееся число желающих обрести собственное жилье трансформировали подходы государства к теме жилищного строительства, которые и легли в основу программы “Нурлы жер”.
Впрочем, если посмотреть на суть изменений, то особой разницы в механизмах стимулирования не видно. Разве что теперь в схеме жилищного строительства появилась статья господдержки банков. Дело в том, что если раньше многоквартирные дома возводились за госсчет с последующим возмещением затрат от дольщиков, то теперь программой предусмотрен переход с прямого финансирования строительства жилья на развитие ипотечного кредитования и стимулирование частных застройщиков.
Стимулировать ипотеку и застройщиков будут, разумеется, тоже за госсчет: через субсидирование процентной ставки на ипотечные займы и для застройщиков. То есть теперь финансовые потоки на поддержку отрасли будут перенапралены в банки, откуда они уже начнут перераспределяться: на кредитование ипотеки и стройкомпаний.
Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Марат Идрышев рассказал, что ожидает уменьшения ставки банков по ипотечным кредитам до 10 процентов: “Сегодня в Казахстане доля ипотечных кредитов, выданных банками второго уровня на приобретение первичного жилья, не превышает пяти процентов. Для сравнения: в России этот показатель составляет 50-70 процентов, это мировой стандарт. Мы начнем действовать по опыту соседней страны, то есть государство будет субсидировать ипотеку. В России, например, ставка составляет 11-12 процентов годовых. У нас сейчас 17 процентов, с субсидированием она может снизиться до 10 процентов”.
При этом ипотеку будут давать только при наличии первоначального взноса в 20-30 процентов. “Государство, с одной стороны, стимулируя спрос, делает все, чтобы на рынке не возник еще один “мыльный” пузырь”, - заявил Идрышев.
При этом согласно законодательству застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на нулевом этапе строительства: прежде чем привлекать средства граждан застройщик обязан за свой счет построить до 30 процентов объекта строительства. Но у самих строительных компаний также появится возможность получать средства у банков под льготные ставки - семь процентов годовых. Кроме того, государство намерено выкупать уже готовое жилье у застройщиков для последующей его продажи через ЖССБ (например, под социальное жилье). Причем уже определена стоимость выкупа - до 260 тысяч тенге за квадратный метр (с чистовой отделкой). “Благодаря наличию гарантированного заказа у компаний не будет проблем со сбытом”, - считает Идрышев.
Еще одно направление программы - продвижение в деле реализации конституционного права граждан на получение бесплатных 10 соток земли под ИЖС. Напомню, что в последние годы количество таких выдаваемых бесплатно участков ничтожно мало - “бесплатная” земля под ИЖС должна быть обеспечена всеми необходимыми коммуникациями: от света до канализации. А у государства на это денег не было.
Взять, к примеру, Астану. На сегодняшний день число заявлений на получение бесплатных 10 соток превышает 100 тысяч - спрос на получение земли под ИЖС в семь раз превышает проектную мощность Генерального плана развития столицы. (Согласно Генплану Астаны, до 2030 года на территории столицы с учетом существующих районов индивидуальной жилой застройки реальная возможность города по предоставлению участков составляет всего лишь 15 тысяч земельных участков.) В 2007 году в Астане выдано всего 1120 участков льготникам, то есть ветеранам ВОВ, инвалидам, их вдовам и другим, приравненным к ним, категориям. Больше участки не выделялись. И будут ли вообще выделяться - не понятно.
Скорее всего, для обеспечения всех желающих стать владельцами собственных коттеджей в столице придется расширять границы города. Впрочем, пока в Астане этот вопрос даже не обсуждается.
Аналогичная ситуация и по другим регионам Казахстана. Всего в стране в очереди на бесплатные 10 соток стоят более миллиона человек. Больше всего желающих в столицах, Актюбинской (почти 130 тысяч человек), Акмолинской (более 100 тысяч), Алматинской (85 тысяч) и Южно-Казахстанской областях (140 тысяч человек). Из них в текущем году собирались выделить участки только в двух регионах: Актюбинской (7391 участок), Алматинской (11 511 участков) областях.
Пока в правительстве и строительном бизнесе подсчитывают число будущих обладателей собственных квартир и ипотечных займов, цены на квартиры в Казахстане медленно, но верно снижаются. По данным портала “Крыша”, средние цены на недвижимость в Алматы в октябре снизились до 362 500 тенге, потеряв 4,8 процента, или 18 225 тенге, от сентябрьского значения. В Астане ситуация похожая - средняя цена за квадрат в октябре составила 339 725 тенге (на два процента ниже, чем в сентябре).
Если привязать цены к инвалюте (что делать в стране категорически запрещено по причине дедолларизации экономики), то выяснится, что цены действительно упали - квадратный метр чуть выше тысячи у.е. - это весьма существенное падение по сравнению с июлем 2015 года. (Тогда средняя цена в Алматы и Астане составляла 1700-1800 у.е.)
Такое падение цен говорит либо о резко сокращающейся марже строительных компаний, либо о росте отечественной стройиндустрии (последнее не может не радовать).
В Ассоциации застройщиков Казахстана считают, что льготное кредитование, которое появится в следующем году в рамках программы “Нурлы жер”, подстегнет рост отрасли. “Дно, на котором мы оказались, пройдено. Мы все-таки в этом вопросе настроены оптимистично, рост возможен, он будет ощутимым, если ипотеку субсидирует государство”, - надеется Марат Идрышев.
Но он не учитывает важный момент - продолжающееся снижение покупательской способности граждан. В третьем квартале 2016 года среднемесячная номинальная заработная плата одного работника составила 141 187 тенге. При этом номинально она за год выросла на 13 процентов, а реально уменьшилась на три. Есть еще и инфляция, которая за 10 месяцев этого года составила 6,2 процента.
Получается, что у народа просто не остается денег на ипотеку.
По данным комитета по статистике Миннацэкономики, во втором квартале этого года население тратило на продовольствие 47 процентов своих денежных доходов и 22 процента - на получение платных услуг (включая коммунальные). Еще 24 процента - непродовольственные товары (одежда, лечение и т.п.). Получается, что на “прочие расходы” населению оставалось лишь около семи процентов их доходов. А на семь процентов треть ипотечного кредита вряд ли накопишь.
Если учитывать, что количество импорта продовольствия и промтоваров год от года не уменьшается, надежды на снижение уровня расходов населения на эти категории товаров нет. Роста доходов (особенно у наемных работников, работающих не в бюджетной сфере) тоже пока не ожидается - экономическая ситуация в стране к этому не располагает. Вот и получается, что покупательская способность населения даже при наличии красивых льгот не располагает к обретению собственного жилища.

Астана