Алла Иванилова

В предстоящий понедельник вступает в силу новый закон “О долевом участии в жилищном строительстве”, который, как надеются чиновники, “отсеет” недобросовестных застройщиков

Стоит отметить, что, принимая в 2009 году ужесточенный закон о долевом строительстве, власти думали аналогично. Но документ не остановил “нечистых на руку” застройщиков, которые стали только изощреннее. Законные же пути взаимодействия дольщиков и застройщиков оказались перерезаны многоэтапными разрешительными процедурами.
Теперь, когда количество проблемных объектов в одной только Астане насчитывается 50, новый закон все-таки принят. Он призван перекрыть все лазейки, существовавшие ранее. Отныне любое строительство с предоплатой считается долевым. Будет утвержден типовой договор о долевом участии. Всего предусмотрено три способа получения разрешения для привлечения денег дольщиков: через Фонд гарантирования долевых вкладов - раз, через проектное финансирование банком второго уровня - два, при завершенном за счет средств застройщика каркасе здания - три.

Главное нововведение заключается в создании специального страхового фонда. Это своего рода подушка безопасности, которая сработает, если застройщик внезапно обанкротится. Достраивать дом в этом случае будет фонд гарантирования. Однако, чтобы получить его гарантии и заключить договор, застройщик должен соответствовать определенным требованиям - документы на земельный участок, трехлетний опыт работы, при этом “стаж” - не менее 18 тысяч квадратных метров в городах республиканского значения, столице и не менее девяти тысяч квадратных метров в обычных городах. Как минимум два года фирма должна отработать без убытков, а величина коэффициента, исчисленного путем соотношения земного и собственного капитала, не должна превышать семи в течение всего срока строительства жилого дома до приемки его в эксплуатацию.
Кроме того, застройщик теперь обязан создать уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства. Важно, чтобы собственный капитал составлял 10-15 процентов от стоимости проекта. А стоимость проекта, судя по всему, увеличится. Ведь за сотрудничество с фондом придется платить, что, по мнению экспертов, неизбежно отразится на цене жилья. Помимо этого застройщик должен предоставлять фонду годовую финансовую отчетность, а уполномоченная компания - ежеквартальную.
Две другие схемы не новы. Подобная практика уже существовала. Например, чтобы получить разрешение на долевое строительство, застройщику необходимо открыть в банке кредитную линию в сумме, достаточной для завершения строительства. Само собой, участие коммерческих банков опять-таки может отразиться на цене. Ведь процентные ставки у нас не скромные. Третий вариант привлечения денег дольщиков вряд ли можно считать долевым, и он будет не так востребован. Застройщик на свои средства должен возвести каркас, а это 40-60 процентов готовности объекта, и уже потом продавать квартиры. Он разработан для компаний-гигантов, поскольку на возведение каркаса необходимо от 45 до 60 процентов от всей стоимости строительства без учета земли и ПСД. Так, в смете жилого дома площадью 15 тысяч квадратных метров стоимость каркаса составит не менее одного миллиарда тенге собственных средств. Такая сумма была “не по карману” средним строительным компаниям даже в благоприятные годы. А что будет сейчас, в условиях кризиса, на фоне резкого сокращения покупательской способности, запрета на новые бюджетные стройки и очередной, но теперь уже неконтролируемой девальвации?
Примечательно, что в этих двух вариантах вместо лицензий на привлечение средств дольщиков застройщикам будут выдавать разрешения. И эти функции возложены не на ГАСК или госкомитеты, а на акиматы. Они же будут контролировать ход строительства. Осилят ли местные органы такой груз ответственности, пока неизвестно. И что немаловажно - будут ли беспристрастны? Чиновники считают, что в первые полгода-год закон покажет свое действие.
Между тем еще в процессе его рассмотрения в парламенте высказывалось немало сомнений. В частности, были опасения, что новые правила защитят не столько дольщиков, сколько интересы нескольких крупных компаний. Отсутствие конкуренции может привести к повышению стоимости жилья ввиду появления его дефицита. По примерным подсчетам, страна может недополучить около миллиона квадратных метров, или около 20 тысяч квартир. При этом, не соответствуя завышенным требованиям, многие достойные, но средние фирмы могут обанкротиться. Чиновники не исключают этого, но трактуют по-своему. “Данный закон позволит “очистить” рынок от недобросовестных застройщиков. На сегодняшний день любой может получить лицензию на строительно-монтажные работы первой категории, осуществлять строительство жилья и привлекать деньги граждан, при этом он может быть бесконтрольный. А данный закон в новой редакции не позволяет этого делать”, - отметил заместитель руководителя управления государственного архитектурно-строительного контроля столицы Даулет Доскулов.
Получается, государство, желая защитить дольщиков, создает ситуацию, когда все будет “по-честному”, но за это придется дорого заплатить.

Астана