Анна Шелепова
Ежегодные истории про то, что с наступлением осени жилье поднимется в цене - после кризиса не более чем риэлторский миф

Банковские сотрудники убеждают, что из-за снижения цен на рынке вторичного жилья люди вновь берут кредиты на покупку квартир, следовательно, возрастает спрос и, как ни парадоксально, в силу этого могут вырасти цены. Риэлторы отчаянно уверяют, что c началом учебного сезона и наплыва студентов цены вырастут...
Однако эксперты уверяют, что на подобные утки может “купиться” лишь обыватель, абсолютно не разбирающийся в цикличности рынка. Вот как комментирует ситуацию глава Алматинской ассоциации оценщиков профессор ААЭС Александр Калинин: “Об изменениях на рынке недвижимости говорить не приходится. Отечественный рынок потерял свою инвестиционную привлекательность. На рынке полное затишье, это и есть посткризисное состояние”.
- Александр, после революции в Киргизии жители соседней страны активно перебираются в Казахстан. Они обустраиваются у нас, устраиваются на работу, ищут жилье... Может ли это обстоятельство повлиять на формирование цены на жилье, к примеру, на алматинском рынке недвижимости?
- Говоря о рынке, надо говорить о тенденциях - несколько сделок ничего не значат. Они не влияют на рынок в целом. В Киргизии не так много людей, которые могут позволить себе купить квартиры или дома в крупных городах Казахстана. А потому существенных изменений не произойдет.
- Какие факторы реально влияют на формирование цены на жилье?
- Все мы пережили бум, сегодняшнее состояние можно охарактеризовать как полный штиль. Отечественный рынок в понимании рынка, как такового, не функционирует.
Платежеспособность соотечественников - единственный объективный показатель. Сегодняшний казахстанский рынок недвижимости потерял свою инвестиционную привлекательность. Наш рынок может привлекать только в том случае, если человеку вообще некуда девать свои сбережения и при этом их можно вложить в квартиру, чтобы сдавать ее в аренду и получать прибыль.
- Почему цены на аренду жилья не падают?
- Это уникальный парадокс нашего рынка. Это неправильно, так как эта ситуация нарушает все законы экономики и ведет к дисбалансу экономики в целом.
Условно говоря, если квартира стоит 50 тысяч долларов, арендная плата не должна превышать 350 долларов в месяц. То есть в совокупном доходе семьи стоимость аренды не должна превышать 35 процентов. Если эта сумма составляет 70 процентов, как в большинстве случаев, то это уже не аренда, а ипотека. Но разница в том, что при ипотеке человек со временем получает квартиру в собственность. Проблема в том, что арендный рынок у нас невозможно контролировать. Хотя во всем мире такая практика существует.
- Когда можно ожидать следующего строительного бума?
- После кризиса, как я сказал, наступает цикл застоя. Почему мы должны ожидать повышения? Его в ближайшем будущем не будет. Причина банальна - у людей нет тенге, а чтобы произошел очередной строительный бум, у людей должна вырасти платежеспособность.
- Вы можете назвать реальную сумму, сколько стоит квадратный метр в новостройке на сегодняшний день?
- Часто коммерсанты просят оценить оценщиков по 2-3 тысячи долларов за квадрат в новом жилье. Реальная цена - от 1000 долларов. Надо понимать, что все деньги, на которые строятся дома, - “коммерческие”, то есть долговые, их застройщики обязаны вернуть, поэтому и завышают цены.
- Какова реакция покупателей?
- Люди уходят на вторичный рынок. За 40 тысяч можно купить однокомнатную квартиру в Алматы при условии, что человек приходит с реальными деньгами. В целом цены на рынке вторичного жилья ощутимо падают и более-менее стабильно держатся на рынке первичного.