Анна Шелeпова
Буквально через полтора месяца мажилис рассмотрит меры по защите казахстанских дольщиков от строительных пирамид. По предложению главы Министерства индустрии и торговли Владимира Школьника застройщики обязаны будут проходить ежегодный аудит финансовой деятельности и страховать собственную гражданско-правовую ответственность перед дольщиками.
 К сбору средств дольщиков будут допущены лишь компании, имеющие 100 тысяч МРП собственного капитала и разместившие банковский депозит в размере 5 процентов от привлеченных средств на случай расторжения договоров по инициативе дольщиков. Вести долевое строительство смогут лишь игроки со стажем работы на рынке от трех лет, успевшие сдать не менее 100 квартир

За соблюдением норм законопроекта будет следить отдельный государственный орган, создать который еще предстоит. Сами дольщики уверены, что ужесточить требования к строительным компаниям следовало много лет назад.
- Считаю, что создание нового госоргана - правильный шаг, - говорит дольщик одной из печально известных алматинских компаний Юлия Мохова. - По крайней мере, нам будет куда обратиться. И будет с кого спросить. Конечно, если там будет идти реальная, а не показная деятельность. Но для нас все-таки важнее обязательное страхование ответственности застройщиков и размещение депозита. Сегодня даже по решению суда нереально взыскать с застройщика собственные деньги. Думаю, по новому закону этот процесс будет проходить менее болезненно.
Застройщики ожидают от закона цивилизованной зачистки рынка. Вот мнение заместителя председателя правления АО “Астана-Недвижимость” Виктора Богмы:
- Указанные меры смогут предотвратить появление на рынке недобросовестных компаний, компаний-однодневок, которые, поверив в иллюзию большой и легкой доходности строительного бизнеса, пытаются строить долевое жилье, не имея ни опыта, ни средств. Значительная часть компаний застройщиков, девелоперов будет вынуждена либо совсем уйти с рынка, либо переквалифицироваться в подрядные организации, не занимающиеся привлечением средств дольщиков.
- Кризис ликвидности уже очистил рынок от случайных игроков естественным путем, - убеждена Юлия Логунова, директор по связям с общественностью АО “MAG”. - Но с принятием нового закона этот процесс ускорится и число застройщиков сократится еще более серьезно. С одной стороны, это ударит по объемам строительства. С другой стороны, оживит покупательский интерес к новому жилью и защитит дольщика.
Заместитель генерального директора ТОО “Silk Way Construction” Асан Керимбеков также видит плюсы для дольщика, но опасается, что строительная отрасль сбавит обороты.
- Что принесут дольщикам поправки в закон? Теперь уверенность покупателя в своевременной сдаче жилья в эксплуатацию будет строиться не только на репутации застройщика, но и на четких финансовых гарантиях. Даже если компания по каким-то причинам не исполняет своих обязательств, дольщик помнит: можно получить страховку или оперативно вернуть свои деньги, расторгнув договор. Для этого предназначена отдельная сумма, размещенная застройщиком на специальном счете, - поясняет г-н Керимбеков.
Вход “залетным” игрокам будет заказан - либо докажи трехлетний стаж успешной работы и наличие капитала, либо веди строительство только на собственные или банковские средства.
Сегодня в Алматы и Астане действует более 200 строительных компаний. Подавляющая их часть не впишется в новые правовые рамки. С одной стороны, они оградят рядовых дольщиков от сомнительных проектов. С другой - объемы застройки заметно упадут. В то же время стоит ожидать повышения качества строящегося жилья. Ведь на рынке останутся наиболее опытные, серьезные игроки.
Однако рост качества конечного продукта и гарантии соблюдения интересов дольщиков - лишь надводная часть айсберга, считают некоторые эксперты.
- Вы помните начало 2007 года? Как только Закон о долевом участии вступил в силу, цены в новостройках подскочили на четверть! Вряд ли в этот раз нас ждет какой-то иной сценарий, - убежден юрист Ахат Кусаинов. - Сегодня ведь и строится на порядок меньше, чем полтора года назад, а через год особого выбора у покупателя и вовсе не будет. На мой взгляд, закон позволяет диктовать ценовую температуру на рынке.
По мнению генерального директора инвестиционной компании “M-2 Group” Малика Мухаметкалиева, последствия поправок не так однозначны.
- О монополизации рынка в чистом виде говорить нельзя. Но число застройщиков сократится многократно. Острота конкуренции упадет. А на таких рынках цены, как правило, держатся на высоком уровне. Не обязательно по сговору, а в силу ограниченности предложения и сложившихся рыночных устоев. Тем более, что в цене возникает новая составляющая - затраты на страхование ответственности перед дольщиками, заморозка собственного капитала, проведение аудитов. Это объективные факторы, - считает г-н Мухаметкалиев.
- Разумеется, такие нормы, как обеспечение 20 процентов собственного капитала застройщика или страхование ответственности, размещение 5-процентного депозита - это дорогое удовольствие для любого строителя. Особенно в нынешних условиях, - сетует заместитель генерального директора ТОО “Silk Way Construction”Асан Керимбеков. - На цене готового жилья эти нововведения неминуемо скажутся. Однако жизнь показала, что это единственный путь к защите дольщика от компаний, имеющих неблаговидные намерения.
Директор консалтинговой компании “Qncepto” Олег Алферов связывает волокиту с принятием закона с амбициозными градостроительными планами Астаны.
- Разумеется, закон в предлагаемой редакции должен был состояться, как минимум, на 2-3 года раньше. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что российская Госдума решила проблему обманутых дольщиков тоже лишь со второй попытки - после внесения поправок в аналогичный закон. Кроме того, если бы наш парламент одобрил новые требования к застройщикам пару лет назад, казахстанская стройиндустрия и экономика в целом не получили бы тех темпов роста, какие показал 2007 год. Хотя и они лишь бледная тень масштабов советской стройки. Теперь мы вряд ли догоним даже среднеазиатских соседей по показателю обеспеченности жильем, - заключает эксперт. - Ведь законопроект Мининдустрии грозит негативно отразиться на объемах жилстроительства и спровоцировать ценовой всплеск.
В то же время “бескровных” путей защиты дольщика, которые устроили бы всех, просто нет.