Вы можете поставить свою оценку в конце страницы
Квартирный вопрос
Айжан Салимова Главная политическая составная распространения ипотечной системы - это решение жилищно-квартирной проблемы. Понятно, что необходимо одарить надеждой, светлым будущим под крышей часть экономически и политически активного населения, заручившись тем самым у нее определенной поддержкой, которая может понадобиться в различные подходящие моменты. Но давайте подумаем, насколько это реально в казахстанских условиях Картина первая - жилищно-квартирная
Для того чтобы решить жилищный вопрос, необходимо развить механизм ипотечного кредитования, рассчитанный на самые широкие круги населения. Именно такую задачу ставит перед собой правительство, а президент перед Нацбанком. Для этих целей, собственно говоря, и были созданы сначала “Казахстанская ипотечная компания” (КИК), а совсем недавно Жилстройбанк. Последний, по словам председателя Нацбанка, поставил перед собой цель вовлечь в эту систему 2,163 миллиона человек, или 7-8 процентов населения, которые имеют доход от 10 до 70 тысяч тенге. Тот же г-н Марченко на одном из расширенных заседаний правительства высказал мнение, что “снижение процентных ставок вызовет рост цен на жилье, так как увеличится число выданных кредитов”. Трудно назвать это высказывание пророческим, скорее оно имеет эмпирический характер. Если предположить, что скачок цен на жилье произошел только из-за развития ипотечного кредитования, можно себе представить, какие предстоят в будущем ценовые колебания на рынке недвижимости.
Сегодня в результате введения ипотеки квартиры в Алматы в среднем стоят в 2-3 раза дороже, чем это было 3 года назад. Примерно такая же ситуация наблюдается на региональных рынках жилья. При этом речь идет не только о вторичном рынке недвижимости. Кстати, на нем наблюдается такая тенденция - цены на элитное жилье постепенно сравниваются с ценами на обычную недвижимость. Другими словами, верхний ценовой потолок обычных квартир достиг нижней ценовой планки элитных. И это неудивительно, ведь та же КИК при покупке прав требования не делает различий между вновь построенным жильем и жильем, приобретенным на вторичном рынке.
Вряд ли такой расклад играет в пользу широких слоев населения, особенно тех, кто зарабатывает 10 тысяч тенге. Нередко ведь складывается и так, что эти деньги составляют весь семейный доход. А если учитывать, что среднедушевые денежные расходы домашних хозяйств за второй квартал 2003 года по республике составили 6199 тенге, представляете, как должна экономить семья, чтобы обрести право на надежду в виде кредитов Жилстройбанка.  |
Картина вторая - кредитно-накопительная
Свободный доступ к ипотечному кредитованию - достаточно заманчивая, но в реальности едва ли пока достижимая идея. Привлекательность ипотеки для государства заключается в том, что ее можно использовать как дополнительный инструмент получения так называемых “длинных денег”. Чтобы оставить их в пределах республики, государство стремится разрушить банковскую монополию на кредитование, в частности, ипотечное. И чтобы заставить работать сбережения населения на благо отечественной экономики, оно старается аккумулировать их на счетах собственного Жилстройбанка. Однако решит ли такой подход проблему доступности ипотечного кредитования, сказать сложно. Бесспорно, нынешние кредитные ставки подъемными назвать нельзя, даже при их постоянном снижении. На сегодня они составляют 13,5-20 процентов. При этом у нас конечный заемщик должен выплатить первоначальный взнос в размере 30-50 процентов от стоимости жилья. Хотя сегодня эта цифра в некоторых банках упала до 15 процентов, а срок кредитования увеличился до 20 лет. Однако даже при таких условиях жилье по истечении кредитного срока обходится заемщику в 2-3 раза дороже.
Во-первых, когда банк оценивает приобретаемую заемщиком квартиру, он может значительно занизить стоимость квартир. В этом случае заемщик должен самостоятельно погасить ценовую разницу между запрашиваемой стоимостью и стоимостью, определенной банком. При этом в случае падения цен на рынке жилого фонда, что относится к рискам, “банк имеет полное право наложить арест на любое другое имущество заемщика”, чтобы погасить кредит. В случае наступления другого риска - смерти заемщика - “долг за приобретенное жилье автоматически повисает на ближайших родственниках”. Дело в том, что при оформлении кредита приобретаемое жилье страхуется и оформляется на заемщика, поэтому и все долги переходят по наследству.
В результате ипотечное кредитование остается по-прежнему услугой, предназначенной преимущественно для обеспеченных на данный момент слоев населения. Другими словами, шансы на приобретение жилья у этой прослойки увеличились обратно пропорционально возможностям покупки квартиры у низкооплачиваемых категорий казахстанцев. Это, в свою очередь, не могло не сказаться на процессе резкого расслоения населения.
|
