Вы можете поставить свою оценку в конце страницы
Четыре угла
в “четырех тузах”  На Западе потребительское кредитование развивается уже в течение двух столетий. Есть даже точные дата и место рождения “жизни в кредит” - 1807 год, США. Впервые покупку в кредит стал предлагать своим клиентам один из мебельных магазинов Нью-Йорка. В советскую эпоху тоже можно было приобрести так называемые товары народного потребления в кредит. С большой натяжкой можно сравнить с жилищным кредитованием существовавшую в Союзе систему кооперативов, когда квартиру можно было приобрести за счет собственных накоплений.
В Казахстане потребительское кредитование от силы насчитывает 5-6 лет, а ипотека еще меньше. Если за точку отсчета брать год создания Казахстанской ипотечной компании (КИК) - февраль 2001-го, то ипотеке всего третий год. Сравните: там - двести лет, у нас - полдесятилетия. И это, пожалуй, главное, что тормозит развитие не только ипотеки, но и любого другого вида кредитования - казахстанцы пока психологически не готовы жить в долг.
Вторая трудность - большой разрыв между ценами на жилье и средними доходами населения. Специалисты констатируют, что цены на жилье в крупнейших городах (четырех “тузах”) республики - обеих столицах, в Актау и Атырау - искусственно завышены. Многие склонны винить в этом систему ипотечного кредитования: мол, сейчас легче приобрести жилье за счет кредитов, спрос растет, а квартир больше не становится. Не будем здесь затрагивать элитное жилье по 1000 у.е. квадрат, которое пока доступно в основном богатым людям. Квартиру за счет ипотеки в таком доме средний казахстанец вряд ли купит, ведь существует определенное соотношение между суммой кредита, доходами и платежами по кредиту. Если в месяц доходы заемщика не превышают 300 долларов, то на погашение кредита он сможет направить только 120-130 долларов, поэтому больше 15 тысяч долларов не получит.
Но только ли ипотека стала причиной столь стремительного роста цен на жилье? Сейчас многие предпочитают вкладывать деньги не в уронившую свое достоинство американскую валюту, а в дома и квартиры. Тем более что по новому Налоговому кодексу недвижимость не нуждается в декларировании. Вот отличный способ отмывания денег.
Еще одна причина, которая препятствует развитию ипотеки, - слишком высокие кредитные ставки - 15-16 процентов - и относительно небольшие сроки - до 15 лет. Например, в США ипотечный кредит выдается на 30 лет под 5,6 процента годовых. Вот почему объем ипотечных кредитов, выдаваемых сейчас в Казахстане, в сотни раз меньше, чем в США и Европе. В западных странах совершается примерно 80 процентов сделок по купле-продаже недвижимости с использованием ипотечных схем.
К сожалению, не все вопросы, касающиеся ипотеки, отрегулированы законодательно. По стандартам КИК, размер ипотечного кредита не должен превышать 70 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, оставшиеся 30 процентов оплачивает заемщик. В других странах в качестве первоначального взноса можно предоставить имеющееся в собственности жилье. То есть поменять старую квартиру на новую с доплатой. В Казахстане это не предусмотрено.
Не отрегулирован еще один немаловажный вопрос: возраст заемщика. Если максимальный срок ипотеки 15 лет, то человеку под пятьдесят вряд ли стоит рассчитывать на кредит. То есть за счет ипотеки улучшить свои жилищные условия в основном могут сравнительно молодые люди с хорошими и прозрачными доходами. Кстати, при расчете ежемесячного дохода семьи, по стандартам КИК, принимаются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы. Это, конечно, хорошо, но для большей части граждан (и не только “челноков”) это требование является невыполнимым. На многих предприятиях, в коммерческих компаниях и даже в бюджетных организациях в ходу конвертики с основной частью заработной платы.
Считается, что в Казахстане принята оптимальная система ипотечного кредитования. Например, в России она так и не заработала. У российских банков похожие проблемы - нехватка длинных денег, высокие ставки вознаграждения по кредиту и непрозрачные доходы у заемщиков. Лишь 10 процентов россиян могут позволить себе приобрести жилье за счет ипотеки. В то же время, по данным российских СМИ, только в Москве ежегодно расходуется 2 миллиарда долларов (!) на покупку жилья. В Казахстане, если речь и не идет о столь крупных суммах, скорее всего похожая ситуация.
Получается, что богатым ипотека не нужна, потому что они могут купить себе особняк за полмиллиона “зеленых”, не вступая ни в какие отношения с банками, а доходы бедных не позволяют им взять на себя бремя ипотеки.
|
