АЗС преткновения,
или Пособие для начинающих Остапов Бендеров, как два раза продать АЗС

Невозврат кредитов - проблема, с которой сталкиваются все банки. Когда мы жалуемся на слишком высокие кредитные ставки, мало кто из нас задумывается над тем, что банки, давая деньги даже под залог, рискуют не меньше, чем заемщики. Затяжные судебные процессы, отнимающие массу времени и средств, никого не прельщают, в том числе и банки

В банковских юридических службах приведут массу примеров, когда, взяв кредит под залог, клиент ухитряется перепродать уже заложенное имущество. Сегодня это наиболее распространенный вид мошенничества, когда залог - недвижимость, автомобиль - несколько раз переходит из рук в руки. Причем покупатель зачастую чист перед законом, потому что его не вводят в курс дела и он считается добросовестным приобретателем. Банкам зачастую не удается выиграть такие судебные тяжбы. Отсюда и высокие процентные ставки, и куча документов, которые требуется представить, чтобы получить потребительский или ипотечный кредит.
Казалось бы, каким образом возможна перепродажа заложенного имущества, ведь все договоры регистрируются в Центре по регистрации недвижимости так же, как и все сделки купли-продажи недвижимости? Судите сами.
В течение четырех лет тянется судебная тяжба между различными компаниями за такое вот залоговое имущество. В 1998 году астанинское ТОО “Симко” продает принадлежащую ему автозаправку столичному же ТОО “Мунай-комплект”. “Мунай-комплект” получает кредит в ОАО “БанкТуранАлем” в размере 50 тысяч долларов, выставив в качестве залога приобретенную АЗС.
Весной 2000 года появляется иск А.Аксенова к ТОО “Симко” и ТОО “Мунай-комплект” на полтора миллиона тенге, а также к Центру по недвижимости о признании недействительной сделки купли-продажи АЗС.
Суд Сарыаркинского района Астаны иск удовлетворяет, и заправка вновь возвращается к первому владельцу - “Симко”. При этом и суду, и, естественно, центру известно, что АЗС находится в залоге у БТА, но при этом залогодержатель не был извещен о процессе, его представитель не был приглашен в суд в качестве заинтересованной стороны, хотя в соответствии со ст. 308 ГК РК орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан и принимать меры по защите интересов залогодержателей, не допускать отчуждения залогового имущества без согласия залогодержателя.
Уже после вынесения судом постановления о признании сделки купли-продажи недействительной центр, наконец, извещает БТА о том, что к нему на регистрацию поступило решение суда Сарыаркинского района от 07.04.2000 г., в связи с чем залог прекращен.
На основании того, что судом Сарыаркинского района были ущемлены права залогодержателя, президиум городского суда Астаны постановил решение районного суда отменить и дело направить на новое рассмотрение. Суд состоялся 20 июля и в связи с неявкой истца (гр. Аксенова) оставил дело без рассмотрения. Таким образом, любому человеку, даже не разбирающемуся в юридической казуистике, понятно, что АЗС вновь вернулась ТОО “Мунай-комплект”.
Но не тут-то было. Сделка была отменена судом 7 апреля, а 5 мая ТОО “Симко” успело зарегистрировать право собственности на АЗС. Но банку “ТуранАлем” и “Мунай-комплекту” об этом ничего не известно. Забегая вперед, скажем, что решения всех последующих судов основывались именно на том обстоятельстве, что “Мунай-комплект” не зарегистрировал свое право собственности вновь.
Центр по недвижимости, выступавший в качестве стороны во всех судебных процессах, а значит, осведомленный об отмене решения Сарыаркинского суда вышестоящей инстанцией, не ставит в известность ни действительного владельца автозаправки - ТОО “Мунай-комплект”, ни залогодержателя - банк “ТуранАлем” - о том, что залоговое имущество зарегистрировано за ТОО “Симко”.
Более того, в ответ на запрос прокурора Астаны Центр по недвижимости 4 августа 2000 года сообщает, что “на момент представления информации АЗС, расположенная по адресу пр.Богембая, 2/2, принадлежит ТОО “Мунай-комплект”. Письмо подписал замдиректора центра У.Рыскулбеков. Более года спустя, 27 декабря 2001 года, замдиректора центра С.Бекенов на запрос Сарыаркинского суда отвечает: “В настоящее время собственником вышеуказанного недвижимого имущества (т.е. автозаправки. - Ред.) является ТОО “Мунай-комплект”. Что это: непрофессионализм или сознательное введение в заблуждение?
Но вернемся на четыре года назад: 7 августа 2000 года банк “ТуранАлем” по договору уступки права требования передал Игорю Максимову, соучредителю ТОО “Мунай-комплект”, полномочия кредитора и полномочия залогодержателя. Тот по аналогичному договору передает свои права кредитора и залогодержателя ТОО “Контур”. Оба договора были зарегистрированы в установленном законом порядке, свидетельства о регистрации договора ипотеки выданы тем же самым Центром по недвижимости, и в обоих свидетельствах указано, что залогодателем заправки является ТОО “Мунай-комплект”.
Только 24 июня 2002 года Алматинский суд города Астаны под председательством судьи В.Мартель, куда обратилось “Симко” с иском к Центру недвижимости о признании незаконной регистрации прав собственности за ТОО “Мунай-комплект” на недвижимое имущество и восстановлении предыдущей регистрации, установил, что АЗС вдруг зарегистрирована за ТОО “Симко”, причем сам процесс “засекречен” от ТОО “Мунай-комплект”, банка “ТуранАлем”, нового залогодержателя ТОО “Контур”, ни судья, ни Центр по недвижимости им ничего не сообщают.
В 2002 году ТОО “Симко” продает якобы принадлежащую ему автозаправку уже новому хозяину - ТОО “АнСо”. Причем в договоре купли-продажи указано, что “объект принадлежит продавцу по праву собственности, что подтверждается решением суда Сарыаркинского района Астаны от 7.04.2000 г. (которое отменено) и свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок”. Продавец “гарантирует, что до совершения настоящего договора объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит”. Теперь представители “АнСо” утверждают, что компания является добросовестным приобретателем, поскольку сделка была совершена на основании свидетельства о госрегистрации, а о взаимоотношениях предыдущих собственников им ничего не известно. В то же время на документах, представленных Центром по недвижимости в суд, указано, что залог не снят.
Более того, в своем отзыве в суд Алматинского района судье В.Мартель за № 02-5/1797 от 27.05.02 Центр по недвижимости указывает, что постановление президиума суда г. Астаны рассматривается им как обременение на АЗС на основании ст.2 п.2 Указа президента Республики Казахстан “О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, однако наличие Залога и Обременения не помешало директору Центра по недвижимости С.Е.Бекенову зарегистрировать договор продажи заправки.
ТОО “Симко” умудрилось продать заправку дважды, один раз в 1998 г. ТОО “Мунай-комплект” за 10 000 000 тенге, второй раз в 2002-м за 8 000 000 тенге ТОО “АнСо”, и 9 апреля сего года объявило себя банкротом. ТОО “АнСо” приобрело за заправку, стоимость которой при нынешних ценах на недвижимость в Астане как минимум в 4 раза выше на сегодняшний день, и избавилось от многострадальной заправки, узнав о том, что залогодержатель добивается восстановления своих прав, продав ее физическому лицу Е.О.Петровой, жительнице г. Павлодара, за те же 8 000 000 тенге.
Не напоминает ли это внимательному читателю похождения незабываемого О.Бендера умевшего из ничего делать деньги.
На сегодня состоялось уже несколько судебных заседаний. На последнем 19 апреля этого года под председательством судьи С.В.Лобач в специализированном межрайонном экономическом суде г.Астаны принято решение: в иске ТОО “Контур” к РГП “Центр по недвижимости” и ТОО “АнСо” отказать.
Разумеется, только суд может поставить точку в этом запутанном деле. Однако хотелось бы, чтобы и Министерство юстиции республики, которому подчиняются центры по недвижимости, детально изучило деятельность столичного центра в части защиты интересов залогодержателей, суды, наконец, разобрались в сути проблемы, а правоохранительные органы нашли подходящую статью УК для лиц, сумевших два раза продать одну и ту же АЗС.
И конечно, мы сообщим нашим читателям, как будет развиваться в дальнейшем эта история.