|
Особенности национальной ипотеки
Филипп Прокудин
Хотя рынки кредитования жилья в различных
регионах республики развиваются неравномерно и имеют свои
особенности, представляется возможным рассмотреть на примере
ситуации в Алматы положение дел и перспективы развития в этом
секторе финансовых услуг в республике
 Начать
надо с того, что покупка жилья в кредит до сих пор для нас
не совсем обычна. Рынок кредитования недвижимости стал более
или менее активно развиваться 2-3 года назад. До этого ипотека
была доступна далеко не всем. Да и сейчас не так уж много
казахстанцев пользуются подобными услугами банков. Одна из
причин - высокие ставки вознаграждения, другая - менталитет,
мы не привыкли жить в кредит, как на Западе. Справедливости
ради надо сказать, что на Западе ипотекой из-за относительно
низких процентов и достаточно больших сроков предоставления
кредита могут воспользоваться почти все. Там обеспечение граждан
жильем является задачей государственного масштаба и государственной
же ответственности. Казахстанские ипотечные компании и банки
сохраняют высокие ставки, несмотря на то, что недвижимость
является сверхнадежным вложением капитала. В проигрыше кредитор
не останется ни в коем случае - залогом служит приобретаемое
жилье. К тому же потребителю не требуется оплачивать, как
при обычном розничном кредитовании, кредита, который не вернул
другой заемщик. Высокая стоимость кредита отчасти объясняется
тем, что банкам в силу особенностей нашего фондового рынка
трудно привлечь средства как в виде займа, так и перепродавая
закладные на недвижимость.
Хотя в этой статье будут рассмотрены ипотечные программы лишь
нескольких банков, тем не менее читатель сможет, я надеюсь,
составить хотя бы приблизительную картину алматинского рынка
кредитования жилья. Лидерами рынка южной столицы в этом секторе
являются Казкоммерцбанк, БанкТуранАлем и Народный банк. Казкоммерцбанк
предлагает низкую относительно других банков ставку вознаграждения
- 16% в долларах США и 17% в тенге. Кредиты “БТА-ипотека”
- дочерней компании БанкТуранАлем - дороже - 17,5-21% (индексируются
в долларовом эквиваленте), не считая кредита на покупку элитного
жилья, самого дешевого - 16%. Значительный сегмент рынка компания
занимает, обслуживая категорию потребителей, которым невозможно
или трудно получить кредит в другом банке. В “БТА-ипотеке”
разработано несколько пакетов условий ипотечного кредитования,
дифференцированных для клиентов с разными уровнями и источниками
дохода, для различных типов жилья. Надо отметить, что такой
гибкой системы предоставления услуг нет пока ни в одном другом
банке Казахстана. В Народном банке не самые низкие ставки
- 18-20%, но его предложение замечательно не длительным мораторием
на досрочное погашение кредита; вы можете внести оставшуюся
часть в любое время, не платя пени. Это привлекательно, так
как казахстанскому заемщику выгоднее выплатить сумму займа
как можно быстрее - в нашей стране мало кто уверен, что сохранит
за собой рабочее место в течение десяти или даже пяти лет.
Одни из самых высоких процентов в банке ЦентрКредит - 22%
в долларах, 25% в тенге. Хотя определенный интерес представляют
условия предоставления кредита на ремонт жилья - стоимость
ремонта может превысить, в отличие от других банков, 50% стоимости
ремонтируемого дома. “Казахстанская ипотечная компания” кредитует
под 18,6% годовых в тенге, без привязки к курсу доллара. Ставка
вознаграждения пересчитывается раз в полгода по индексу потребительских
цен.
Кстати, многих подобные ставки вознаграждения пугают. Все
не так страшно на самом деле. Скажем, вам надо приобрести
недвижимость стоимостью 1000 единиц, и вы хотите взять в банке
кредит сроком в один год под 17% годовых. Первоначальный взнос
- 15% составит 150 единиц, предоставляемый кредит, соответственно
- 850. Процентные платежи составят не 144,5 единицы, как,
казалось, должно было бы быть, если взять и просто посчитать
17% от суммы кредита, а на самом деле - 75 единиц, то есть
примерно 8,8%. Такие цифры получаются, потому что начисление
процентов и погашение суммы основного долга рассчитываются
ежемесячно. Вышеприведенные расчеты очень и очень приблизительны
и сделаны с целью только дать понять читателю разницу между
понятиями “годовые проценты” и “процентные платежи”. Реально
абсолютную сумму процентных платежей вам могут подсчитать
только в банке, так как начисление процентов зависит от срока
предоставления кредита.
Известно, что в Алматы, как и во всяком большом городе, цены
на жилье различны, иногда в разы, в зависимости от района.
Получить кредит на покупку дома, расположенного ниже Ташкентской
или, скажем, в районе Пятилетки, трудно, а иногда невозможно.
Если банк или ипотечная компания и решится на риск кредитования
такого жилья, то либо потребует внести первоначальный взнос
в размере не менее половины стоимости дома, либо увеличит
свою прибыль, снизив оценочную стоимость дома. Как правило,
к этому приему - снижению оценочной стоимости - прибегают
некоторые банки и компании, предоставляющие кредиты в тенге,
не индексированные по курсу доллара, так как иначе, из-за
снижения курса национальной валюты прибыль была бы крайне
незначительной.
Многие маркетологи говорят, что снижение ставок вознаграждения
ипотечных кредитов вполне вероятно, помимо лицензированных
учреждений этим бизнесом занимаются и частные лица без лицензии.
В газетах не так уж редко можно встретить объявления типа:
“Предоставлю ссуду на покупку дома”. То есть раз находятся
люди, занимающиеся подобной предпринимательской деятельностью
нелегально, то значит деятельность эта чрезвычайно выгодна,
и спрос на такие услуги есть.
Информация об условиях кредитования в “БТА-ипотеке”, Народном
банке, банке ЦентрКредит, “Казахстанской ипотечной компании”
предоставлена менеджерами этих организаций. Сведения об условиях
Казкоммерцбанка взяты с сайта банка.
|
