Мифы из кирпича и бетона Вячеслав Щекунских Недавно алматинцы порадовались внезапному, правда, небольшому, снижению цен на недвижимость, в частности, в жилом секторе. После головокружительного роста это довольно-таки необычно. А главное, “подозрительно” связано с посланием президента Казахстана, где очень много было сказано о решении жилищного вопроса в республике Ипотека стала причиной роста цен на жилье - миф, - считает Серик Кушенов, региональный управляющий директор консалтинговой компании Colliers International. Это не такой значимый фактор - лишь 15-20 процентов сделок производятся с помощью ипотечного кредитования.
Конечно, если ипотека станет более доступной, тогда положение изменится. В Америке после Второй мировой войны была установлена средняя бенч-марка - не выше одной трети семейного дохода. Простой расчет при шестистах долларах среднего дохода по Алматы дает те самые 350 долларах за квадратный метр при шести ипотечных процентах, которые планируется узаконить по новой программе правительства.
Но сейчас ипотека выгодна даже не каждому бизнесмену. Скажем, если человек знает, что цена на недвижимость стабильно поднимается, то благодаря ипотеке можно что-то даже и выгадать. Однако можно сделать и обратный вывод - если цены значительно и резко упадут, ипотечное кредитование при нынешних процентах будет очень невыгодно, а значит, и непопулярно. Другое дело, что аналитики пока не допускают значительного понижения цены - ее кривая просто, спустившись, займет через какой-то срок стабильную позицию.
 |
Почему появилась возможность резко снизить цену? По мнению Кушенова, выступление президента было обдумано компетентными людьми, которые посчитали, что завышение цен необоснованно. Люди поверили в послание президента, что действительно будут выделяться средства на эконом-жилье, будут удешевляться финансовые средства. Если сейчас компании-девелоперы берут у банков кредиты 14-15 процентов и это закладывают в себестоимость, то предполагаемые 5-6 процентов - это тоже значительное удешевление. Естественно, и удешевление строительных материалов за счет импортозамещения тоже должно сыграть свою роль. Если квартира в новом доме будет стоить 450 долларов, то зачем покупать старье за 600, в которое потом еще и вкладывать придется за ремонт? Многие решили подождать. Таким образом сами продавцы снизили цены на квартиры, поскольку резко снизился спрос.
Вполне можно уложиться в 350 долларов за квадратный метр на периферии и 450 в крупных городах на жилье эконом-класса.
В Казахстане в настоящий момент отсутствуют механизмы инвестирования, в отличие от Запада, где есть паевые фонды, можно купить акции отдельных компаний. Поэтому у людей два выхода - либо лишние деньги проесть, пропутешествовать, либо купить недвижимость. И тенденция роста цен на недвижимость показывает, что квартиры становятся вкладовым средством. Квартиры покупают не для того, чтобы там жить, а сдают в аренду или перепродают - наблюдаются чисто спекулятивные механизмы. А это для рынка не совсем здоровая тенденция. Многие покупают на стадии строительства, затем перепродают. Рост цен на жилье на порядок опережает скачок цен на строительные материалы - это говорит о том, что компании закладывают большую маржу.
Здесь, как везде, спрос определяет предложение. Кроме того, работает принцип подобности - если кто-то купил новостроящуюся квартиру в прошлом году за восемьсот, а сегодня продал за тысячу, то сегодня, купив за тысячу, можно продать через год за 1300.
На Западе недвижимость не всегда рассматривается как инвестиционный инструмент. Банк может купить портфолио из тысячи и выше апартаментов, а для обывателя квартира - это место для проживания. И ему не холодно и не жарко, если она падает или растет в цене.
Пара слов об элит-жилье. Там применяются новые материалы и новые технологии. И стоимость выше на порядок. И сегмент этой категории ограничен. Сейчас уже потребность в таком жилье почти удовлетворена. А для того чтобы переселиться в новое жилье, здесь нужны очень веские причины. И, скорее всего, рост цен на элитное жилье остановится. Пример эконом-класса сыграет свою роль, и по принципу подобия снизятся цены и там.
Если говорить о вкладывании капитала, то, чтобы снизить нездоровые тенденции, людям, обладающим большими средствами, рекомендуется вкладывать их в производство, для людей с меньшим капиталом - в малый и средний бизнес. Даже на Западе за 100 000 - 200 000 тыс. долларов можно приобрести готовый бизнес, например, авторемонтную мастерскую, химчистку, фотостудию.
Пара слов об элитжилье. Там применяются новые материалы и новые технологии. Следовательно, стоимость выше на порядок. В то же время сегмент этой категории на порядок меньше сегмента жилья эконом-класса. Сейчас уже потребность в таком жилье почти удовлетворена, те, кто хотел приобрести жилье, уже его имеют. А для того, чтобы переселиться в новое жилье, здесь нужны очень веские причины, т.е. уникальность проекта, высокое качество используемых материалов и профессиональный уровень управления жилого комплекса. И, скорее всего, рост цен на элитное жилье остановится. Пример эконом-класса сыграет свою роль, и по принципу подобия снизятся цены и там.
|
