Вы можете поставить свою оценку в конце страницы
Демография
с экономикой
Впрочем, тема на самом деле стара как мир - спрос на жилье всегда опережал предложение, - однако только в последние полгода-год она приобрела особенную остроту. Еще месяц назад цены на недвижимость росли, как столбик термометра летом. Проданная квартира уже назавтра могла стоить на 5-10 тысяч долларов дороже. Теоретически сам бывший хозяин не смог бы выкупить ее обратно. Рост цен вызвал своего рода панику, особенно среди алматинцев.  |
Цены нереальные, рынок недвижимости перегрет - такой приговор вынесли специалисты. У президента компании “БТА ипотека” Мурата Юлдашева другое мнение о ситуации на рынке жилья, на наш взгляд, очень интересное.
В свое время приватизация жилья, считает он, с одной стороны, была, конечно, положительным явлением, с другой - привела к перекосу в наших представлениях о том, что сколько стоит. По времени приватизация совпала с широкой эмиграцией из Казахстана русскоязычного населения.
Тогда из страны выехало около 2 миллионов человек. Многие из них продавали доставшееся им бесплатно жилье по сильно заниженным ценам. Двух-трехкомнатные квартиры “уходили” за 8-15 тысяч долларов. Это уже был рынок, но с такой особенностью: цены диктовались нереальными затратами на строительство жилья, они складывались стихийно. Это совершенно ненормальная ситуация, говорит г-н Юлдашев, когда некий продукт, в данном случае квартира, продается по цене, которая даже не оправдывает затрат на его производство. Рынок жилья был у нас недооценен, и такая ситуация продолжалась несколько лет - с 1993 по 1998 год.
Это, кстати, стало причиной падения объемов жилищного строительства: в 90-м было сдано почти 8 миллионов квадратных метров жилья, в 2000-м - чуть более одного миллиона квадратов. Новые дома было просто невыгодно строить. Поэтому в этот период происходило перераспределение вторичного жилья. Рынок стал приходить в себя начиная с 1999 года.
Этот год ознаменовался ростом основных экономических показателей и демографической стабилизацией. А с 2003 года начался реальный прирост населения. Уменьшилось предложение вторичного жилья при выросшем спросе на него. Вступили в действие рыночные механизмы, начали расти цены на квартиры. Люди были не готовы к этому, привыкнув к тому, что обычная 3-комнатная квартира стоит в зависимости от района от 10 до 18-20 тысяч долларов, но никак не 50-80 тысяч.
По мнению Мурата Юлдашева, именно в 2003 году произошел перелом на рынке жилья: цены, наконец, достигли разумных пределов. Цена квартиры на вторичном рынке достигла 400-500 долларов за квадрат, что компенсирует затраты на ее строительство. Именно в это время началось и увеличение объемов строительства нового жилья. Однако это не снизило спрос на квартиры, потому что казахстанские строительные компании специализируются на так называемом элитном жилье, цены на которые доступны немногим.
Со второй половины прошлого года начался перегрев рынка за счет того, что спрос рос, а предложение осталось на том же уровне. Когда квадратный метр в сорокалетней “панельке” стоит 650 долларов, это тоже ненормальная ситуация, по выражению Мурата Юлдашева, это не справедливая цена. В странах, где платежеспособность населения выше, чем в Казахстане, аналогичная квартира стоит намного дешевле. Сколько стоит
дом построить?
Многие считают, что причиной роста цен стало развитие ипотечного кредитования. Отложенный спрос, когда нужно было копить годами деньги и только после этого приобрести квартиру, вдруг перешел в разряд сиюминутных. Сегодня можно деньги на квартиру занять у банка, а затем в течение 10-15 лет возвращать долг. Конечно, ипотека сыграла свою роль, однако, по мнению г-на Юлдашева, этот фактор нельзя назвать определяющим.
В 2002 году, например, с участием ипотеки было совершено лишь 10 процентов от общего числа сделок купли-продажи недвижимости. В 2003 году - уже 20 процентов, в настоящее время - порядка 30 процентов. По сравнению с США, где более 80 процентов сделок по недвижимости осуществляется с привлечением ипотечного кредитования, это просто мизер.
По словам Мурата Юлдашева, как причина роста спроса, а значит, и цен на квартиры ипотека следует за развитием экономики и повышением платежеспособности населения и, в какой-то степени, демографией. Стабилизация экономики и хорошая конъюнктура цен на нефть позволяют многим казахстанцам иметь стабильные доходы. Что касается демографии, то, по словам г-на Юлдашева, несмотря на отъезд из страны двух миллионов граждан, в Алматы и Астане население практически не уменьшилось. То же самое можно сказать о двух нефтяных столицах - Актау и Атырау. Именно в этих четырех “А” больше всего выросли цены на жилье.
Сегодня много говорят о необходимости строительства жилья эконом-класса. Однако никто не может гарантировать, что оно действительно будет доступно среднему казахстанцу. По словам Мурата Юлдашева, стоимость самого строительства складывается из нескольких составляющих. Во-первых, это затраты на строительные материалы, на амортизацию техники, на оплату труда рабочих, содержание управленческого аппарата. Во-вторых, стоимость земельного участка. Одна сотка земли в центре Алматы сейчас стоит 30 тысяч долларов, а нужно 20 соток. Значит в стоимость жилья нужно заложить еще 600 тысяч долларов, а в пересчете на один квадратный метр жилья - не менее 200 долларов, если планируется сдать 3 тысячи квадратов.
В-третьих, стоимость коммуникаций. Почему сейчас строительные компании предпочитают возводить дома в центре города? Просто здесь уже проведены все необходимые коммуникации. Земля в пригороде стоит дешевле, зато, чтобы проложить один километр канализации и водопровода, нужно потратить 100 тысяч долларов.
И наконец, стоимость денег, которые компания должна вложить в строительство. Обычно у строителей собственных денег нет, поэтому они занимают их в банке под проценты. Понятно, что эти проценты тоже отразятся на конечной стоимости жилья. К тому же строители не должны забывать и о собственных интересах: если продать квартиры по себестоимости, то в их бизнесе нет никакого смысла.
В общем, дорогое это дело - им строить, а нам покупать. Ипотеку под строящееся жилье банки не дают, и это тоже отодвигает нашу мечту о современной новой квартире на неопределенный срок.
|
