Цены на жилье “перегреты” Рост доходов и накоплений в этом году явно отстает от темпов роста цен на недвижимость. Поэтому сегодня число желающих приобрести квартиры по явно завышенным ценам существенно снизилось.
Среди тех, кто имеет доход свыше 150 долларов на человека, наметилась тенденция к уменьшению числа желающих улучшить свои жилищные условия в ближайшее время.
В то же время рынок недвижимости, по крайней мере в Алматы и Астане, продолжает расти. Спекуляции на недвижимости сильно “перегрели” цены на жилье, что грозит закономерным падением объема продаж рынка вторичного жилья.
Увеличивается доля нового жилья, а также растет доля жилья, покупаемого в рассрочку. Правда, объем ипотечных кредитов, выдаваемых в Казахстане, в сотни раз меньше, чем в США и Западной Европе.
Попытаемся оценить максимальный объем спроса на ипотеку, который в ближайшее время может быть предъявлен жителями Алматы, с помощью следующей расчетной схемы. Считается, что потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать люди, душевой доход которых превышает 400 - 600 долларов. Именно этот уровень оказывается нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере 15-20 тысяч долларов под существующий процент.
В среднем алматинская семья среднего класса имеет 20-23 квадратных метра жилой площади на каждого члена. По европейским меркам это мало, поэтому можно предположить, что люди захотят иметь хотя бы по 30 квадратных метров жилья на человека. Для этого каждой семье придется приобрести дополнительно порядка 30 квадратных метров, а всем семьям, вместе взятым, - около 1 миллиона квадратных метров жилой площади.
Если условиться, что средняя стоимость квадратного метра в Алматы 500 долларов (новое жилье), то для ее приобретения потребуется 500 миллионов долларов. Если проводить аналогии с Западом, где 80 процентов жилья покупается с помощью ипотеки, то для ее приобретения потребуется 400 миллионов долларов. Конечно, не все могут сразу купить жилье. Поэтому можно считать, что в настоящее время ежегодный потенциальный спрос на ипотечные кредиты в Алматы составляет примерно 100 -120 миллионов долларов в год. Таким образом, можно утверждать, что спрос на ипотеку будет расти, более того, это вполне платежеспособный спрос. Почему же число сделок ограничено?
Причин несколько. Первая и самая важная - большие процентные ставки и короткий срок кредита. Ипотека предлагается под 15-17 процентов годовых в валюте сроком до 10 - 15 лет. Для сравнения: в США ипотечный кредит выдается сроком на 30 лет под 5,6 процента годовых, а стоят хорошие дома 150 - 250 тысяч долларов. Вторая, несомненно, значимая причина - высокие риски заемщика по кредиту, выданному в иностранной валюте, обменный курс которой имеет тенденцию к росту. Третья причина состоит в том, что люди не готовы принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок. А теперь представим себе, что произойдет, если можно будет получить кредит на строительство жилья под разумный процент. Вот в таком случае произойдет настоящий строительный бум.
Аркадий Теплухин,
“Эксперт Консалт”
|
