Столичное жилье не худо Талгат Калиев
Перенос столицы стал приятной неожиданностью для обладателей акмолинской недвижимости. Кривая стоимости, казалось бы, безнадежно обесценившихся целиноградских построек резко взлетела вверх Вторичный рынок
Эксперты объясняют подобные перепады цен тем, что в середине 90-х город испытал резкое снижение объемов строительства. Вследствие этого в процессе наплыва новоиспеченных жителей столицы спрос на недвижимость значительно превзошел предложение.
Причем предложение складывалось из категорий не лучшего качества. Но за неимением ничего иного квартиры без балконов (ленинградский проект), постройки времен Хрущева, оказались вне конкуренции. Лучшими представлялись лишь последние новостройки Целинограда времен “Великого застоя”. Относительно улучшенная планировка, более-менее просторные кухни и раздельный санузел принуждали покупателей выложить значительно большие суммы. Хотя и не всегда.
Квартиры в центре города, как правило, весьма старые, постройки времен 60-70-х годов, стали цениться несравненно выше относительно нового, но удаленного от главных административных зданий жилья.
Эксперты столичной компании “Астана-финанс” выделяют четыре фактора, определяющих стоимость жилья. На первом месте стоит, безусловно, демографическая ситуация и отчасти, как следствие этого, повышение уровня потребностей населения. Следующей причиной изменения цен может стать изменение стоимости строительно-монтажных работ. И чисто коммерческий аспект - это отношение к недвижимости как к объекту эффективного вложения денежных средств населения.
На вторичном рынке на уровень цен влияют, в первую очередь, два первых фактора. Кто-то просто нуждается в жилье, а кто-то желает улучшить существующие жилищные условия. Это вовсе не означает, что человек примкнет к армии очередников на элитное жилье, для кого-то достаточно попросту несколько расширить площадь или же переехать из обычной квартиры в улучшенную.
 | | Целиноград в XXI веке |
Об этом свидетельствует и динамика роста населения новой столицы. Если в 1997 году число горожан ограничивалось 275,1 тысячи человек, то сегодня эта цифра перевалила за полмиллиона. В то время как количество жилья за этот период не удвоилось.
Фактор же повышения уровня потребностей населения привязан к уровню доходов. Если в 1997 году средняя зарплата в республике составляла 50-60 долларов США, то в прошлом году этот показатель достиг уровня 120-130 долларов. Соответственно, с ростом уровня благосостояния растут и запросы граждан.
Таким образом, согласно проведенным компанией “Астана-финанс” маркетинговым исследованиям, сегодня на вторичном рынке жилья цены на недвижимость колеблются в пределах 350-500 долларов США за 1 квадратный метр.
Причем одной из причин всплеска цен является расширение программ ипотечного кредитования. Появление возможности у большего числа граждан приобрести жилье также сыграло ключевую роль в доминировании спроса над предложением.
Причем, что примечательно, активное строительство нового жилья началось лишь после того, как цены на старое жилье перешли порог в 350 долларов за квадратный метр. В противном случае, считают специалисты по строительству, их деятельность оказалась бы нерентабельной. Новостройки
В какой-то мере именно столица стала законодателем стандартов на рынке нового и элитного жилья в целом по республике.
Поначалу элитным считали первое жилье для переселенцев в микрорайонах “Самал” и в “Красной деревне”. Правда, спустя некоторое время отдельные обладатели квартир в расположенной в значительной удаленности от центра “Красной деревне” поспешили избавиться от нового жилья в угоду старому, но расположенному в пяти минутах от места работы.
Похожая ситуация сложилась и в микрорайоне “Самал”. Не в силах нести тяжелое бремя оплаты за автономное отопление, некоторые госслужащие сдали свои новые квартиры в аренду, сняв обмен простенькие за значительно низкую цену.
И если в 1996 году было введено в эксплуатацию лишь 39,33 тысячи квадратных метров жилья, то в 1997 году объемы строительства достигли 124 тысяч, а в прошлом году общая площадь нового жилья увеличилась еще на 230 тысяч. Динамика строительства продолжает расти.
Но, продолжает расти и динамика цен - с 2000 по 2003 годы цена одного квадратного метра нового жилья возросла с 400 долларов до 800, то есть вдвое.
Это также объясняется тем, что в стоимость квартиры закладываются не только затраты на строительно-монтажные работы. На самом деле в затраты приплюсовываются и расходы по сносу, компенсациям жильцам осваиваемого района, услугам банка, юридическим процедурам.
Далее, в себестоимость нового жилья входят инженерные изыскания, предпроектные работы, проектирование и экспертиза, строительно-монтажные работы, чистовая отделка, присоединение мощностей, покупка и монтаж лифтового и другого дополнительного оборудования и общие административные расходы. Если же к этому прибавить и проценты по кредитам и затраты по реализации, включая маркетинговые исследования, рекламу, юридические услуги, охрану объектов и эксплуатационные расходы, то цены на новое жилье представляются же не столь высокими.
Вместе с тем, по некоторым данным, компания “Астана-недвижимость” в настоящее время намерена приступить к строительству и жилья для среднего класса стоимостью, соответственно, ниже элитного. Посему некоторые эксперты ожидают относительного снижения цен и на вторичном рынке жилья, поскольку, при относительно схожей стоимости старого и нового жилья выбор покупатели разумеется, будут останавливать на новом. А значит, стабилизация цен наступит. Хотя во всем мире жилье считается самым дорогим приобретением. Вопрос лишь в том, что у них доходы несколько выше наших.
Астана
|
