Алла Иванилова
Стены плача

Правительство в экстренном порядке принялось “тушить” разгорающийся кризис на рынке недвижимости, ослабив давление на банки. При этом требования к строительным компаниям только ужесточаются

События, происходящие на мировых финансовых рынках, привели к дефициту денег в отечественной строительной отрасли, а это, в свою очередь, привело к торможению темпов роста строительства коммерческого жилья. Немаловажно, что в строительной отрасли вся деятельность (и непосредственно строительство, и покупка жилья) на 60-80 процентов осуществляется за счет заемных средств. По данным Национального банка, за 2006 год и с начала текущего банками второго уровня на возведение и приобретение жилья выделено 734 миллиарда тенге кредитов, в том числе ипотечных - 544 миллиарда.
На основании анализа данных, представленных крупными строительными компаниями, в совокупности занимающими более 80 процентов рынка строительства коммерческого жилья, по состоянию на сентябрь этими фирмами построено 1,2 миллиона квадратных метров жилых площадей. До конца года планировалось завершить строительство еще 1,1 миллиона квадратных метров, однако из-за ситуации на рынке работы на части объектов были приостановлены. Для завершения строительства необходимо приблизительно 1,3 миллиарда долларов.
За этими цифрами скрываются люди, которые вложили свои кровные деньги в заветные жилые метры. По расчетам правительства, количество дольщиков в стране сейчас составляет около 29 тысяч человек, в том числе по текущему году - 14,9 тысячи. Всего застройщиками привлечено средств дольщиков на сумму около 280 миллиардов тенге, в том числе порядка 170 миллиардов за счет ипотечных кредитов.
Если сейчас банки заберут у них квартиры, являющиеся залоговым имуществом, то в стране начнутся массовые возмущения. Люди будут винить, в первую очередь, Кабинет министров, который допустил подобное, и, возможно, многим его членам придется расстаться с насиженным местом.

Кто дому хозяин?

Спасая себя, дольщиков, банки и застройщиков, государственные мужи задумались над вопросом: где же взять деньги? Известно, что в настоящее время банки значительно уменьшили объемы кредитования застройщиков, а в отдельных случаях его прекратили. Жестче стали и требования для получения ипотечных кредитов: увеличен размер первоначального взноса до 30-40 процентов и ставка кредитования от 20 и более процентов.
В результате количество покупателей жилья и дольщиков резко снизилось, а большинство населения заняло выжидательную позицию, не приобретая недвижимость до стабилизации положения. Все это привело к определенным проблемам в целом по отрасли.
Чтобы строительные краны снова заработали, Нацбанк намерен выступить в роли спасителя, смягчив требования к банкам второго уровня. По подсчетам, это позволит высвободить до одного миллиарда долларов, из которых не менее 40 процентов, или 400 миллионов долларов, банки должны направить на кредитование строительства или ипотеку, при этом предоставить стройкомпаниям отсрочку на погашение кредитов максимум до 1 марта следующего года и докредитовать их по уже начатым проектам в соответствии с ранее заключенными договорами на строительство объектов со сроком завершения до конца текущего года.
Однако повезет не всем, а только лишь тем, кто “реально занимается строительным бизнесом, положительно зарекомендовал себя”. Более того, банки обязаны установить прежние ставки кредитования на уровне не более 16 процентов и первоначального взноса до 20 процентов. Это позволит не сорвать договора, заключенные с 14 тысячами дольщиков, и завершить строительство около одного миллиона квадратных метров коммерческого жилья.
Помогая банкам, правительство также просит их воздержаться от реализации залогового имущества до конца первого полугодия следующего года.
Исправляя ситуацию на рынке недвижимости, власти в первую очередь заботятся об успешной реализации нынешней и последующей Госпрограммы жилищного строительства. Для решения этого вопроса в Кабмине разработали “план “Барбаросса”. По нему акиматы тех регионов, где запланировано основное строительство доступного жилья, а это, в частности, Алматы, Астана и Атырау, будут осуществлять закуп уже построенных квартир по себестоимости - 700-800 долларов за квадратный метр (учитывая затраты на приобретение земельного участка и подведение инфраструктуры), вместо строительства новых домов у тех стройкомпаний, которые готовы продать по такой цене. Продавать же населению будут, как и положено, - по 450 долларов за квадратный метр. В убытке государство не останется, поскольку постройка дома за бюджетные деньги так и обойдется, если не дороже.
В убытке останутся застройщики. Но, как успокаивают их власти, это позволит строительным компаниям быстро выручить какую-то определенную сумму. Если продать государству хотя бы тысячу квартир, компании быстро получат порядка 60 миллионов долларов. Правда, здесь никто почему-то не подумал о тех приоритетных группах, для которых реализуется Госпрограмма. Известно, что коммерческое жилье отличается от социального прежде всего квадратурой. Порой молодые семьи, учителя, врачи и госслужающие не могут материально осилить 35 квадратных метров, а тут аж целых 80.
Для спасения репутации жилищной госпрограммы будет привлечена Казахстанская ипотечная компания, которая выкупит все ипотечные кредиты, выданные и выдаваемые по Госпрограмме (это около 11 миллиардов тенге). Параллельно власти капитализируют компанию за счет выпуска ею облигаций, что позволит влить в банковский сектор до конца года около 90 миллионов долларов, из которых, как минимум, 80 процентов будут направлены на кредитование строительных организаций и ипотеку. Приняв эти меры, как уверены министерские умы, рынок недвижимости удастся поддержать до конца года, а за это время возможна стабилизация финансовой сферы и смена выжидательных настроений среди населения.
Если же КИК не справится самостоятельно, то правительство переформатирует в бюджете финансирование программ и “докапитализирует”. Правда, бюджет на следующий год уже сверстан, и лоббировать этот вопрос придется через депутатов.
Минфин предлагает капитализировать созданные СПК, чтобы те приобретали нереализованное жилье у строительных компаний, исключив всех посредников, по госцене 56 тысяч 515 тенге за квадратный метр, и продавали его приоритетным категориям граждан. Однако многие сомневаются, что недавно созданные СПК осилят возложенные на них задачи, не встав толком на ноги.
Что касается использования денег для стабилизации ситуации из Нацфонда, то Минфин категорически против этого, мотивируя тем, что, мол, достаточно будет помощи Национального банка, а деньги на черный день пусть и дальше себе лежат. Есть еще один альтернативный вариант - позаимствовать средства у пенсионных фондов. Здесь уже против выступает Агентство финансового надзора. По мнению его главы Армана Дунаева, к этому решению надо относиться осторожно. К тому же и сами пенсионные фонды насторожились после случившегося на американском и на европейском рынках.
Если посмотреть в целом, то спасательный круг государство бросает прежде всего банкам. Для застройщиков, наоборот, ужесточаются условия. Подобная политика направлена на компании-однодневки. Тут сработает закон джунглей, и на рынке останутся сильнейшие. Как заявляет правительство: “Компании должны понимать, что помощь будет оказываться только тем из них, которые сами будут предпринимать максимально эффективные меры по выходу из сложившейся ситуации”. В свою очередь они должны реализовать высоколиквидные активы как в Казахстане, так и за его пределами для финансирования завершения строительства жилья с участием дольщиков. “Помогут” им в этом Налоговый комитет и финансовая полиция, которые, кстати, уже начали содействовать. Так, в ходе проверок строительных организаций выявлены такие характерные замечания, как неправомерное применение налоговых льгот, вывоз капитала за границу путем приобретения импортных строительных материалов по ценам в 1,5-3 раза выше рыночных, использование лжепредприятий-субподрядчиков для наращивания затратной части, обналичивание денег...
В качестве благодарности государству за оказанную “скорую помощь” стройкомпании должны оптимизировать свои затраты и предпринять меры по снижению себестоимости строительства. Так, на сегодняшний день средняя себестоимость одного квадратного метра (без учета ИЖС) по Казахстану составляет 73,7 тысячи тенге, по Астане - 74,1 тысячи тенге, Алматы - 96,2 тысячи тенге. Кроме этого, они обязаны направлять все имеющиеся или поступающие (высвобождающиеся) финансовые средства на строительство объектов с долевым участием. Как подсчитал Кабмин, в результате соблюдения всех предписаний строительные организации изыщут за счет своих внутренних источников еще около 700 миллионов долларов для завершения строительства объектов и исполнения обязательств перед дольщиками.
Не в пользу застройщиков изменят и некоторые законы. Так, в Закон “О долевом участии”, вступивший в силу только в январе текущего года, внесут изменения. Отныне стройкомпаниям, работающим в дуэте с дольщиками, необходимо будет иметь уже не 12 процентов, а 20 собственного капитала от привлеченных денег по договорам в жилищном строительстве. Кроме этого, Уголовный кодекс дополнят статьей “За доведение банков до банкротства”.

Астана