Амина Джалилова
Ждать у моря конъюнктуры

Как известно, недвижимость в Алматы - это не только жилье, земля или офисы, это еще и средство преумножения сбережений. Однако инвестировать все деньги в один инструмент очень рискованно. Случись завтра сильное землетрясение, предприимчивые собственники нескольких квартир потеряют все свои деньги. Пожалуй, стоит задуматься о диверсификации вложений. Например, заняться куплей-продажей в других регионах Казахстана

На прошлой неделе средняя стоимость квадратного метра в квартирах Алматы достигла 3473 долларов США. Неделей ранее этот показатель был зафиксирован на уровне 3447, то есть рост составил всего лишь 0,75 процента. Это совсем немного, если вспомнить, что еще месяц назад каждую неделю недвижимость в южной столице дорожала на 3 процента.
В целом за месяц рост средней цены составил 8 процентов - с 3208 до 3473. А в течение февраля цены, как помнится, выросли на 10 процентов. Вроде бы наблюдается замедление роста цен, но на самом деле цифры не настолько разнятся, чтобы можно было говорить о какой-то серьезной тенденции. Пока что ситуация остается прежней - цены растут и вкладывать в алматинскую недвижимость все еще очень выгодно. Правда, нужно здраво оценивать не только размеры чистого дохода, но и риски.
В большинстве нынешние инвесторы алматинского рынка недвижимости - не профессионалы. Это частные лица, которые интуитивно понимают, видят, какие деньги приносят квартиры. Многие частные маклеры или сотрудники риэлторских компаний, отслеживающие тенденции на рынке, рано или поздно втягиваются в спекуляции. Распространенной стала схема с банковскими кредитами. Берешь кредит, покупаешь на эти деньги квартиру, через полгода продаешь, погашаешь кредит, а остаток является чистой прибылью. Или покупаешь квартиру на этапе строительства и перепродаешь ее втридорога, когда дом готов. Люди, вкладывающие таким образом свои деньги, получают огромный доход, им не до подсчета рисков.

Цены в Алматы: дотянуться до небес

Профессиональные участники финансового рынка тоже зарабатывают миллионы на недвижимости. Они, правда, просчитывают риски, рассуждают о перегретости рынка, о том, что он может рухнуть. Некоторые эксперты даже заметили, что банки стали меньше кредитовать сектор недвижимости. Однако прибыль оправдывает все риски. Недавно заместитель председателя Агентства по финансовому надзору Гани Узбеков заявил: “Если взглянуть на структуру ссудных портфелей банков, то сегодня они получают деньги в основном за счет рынков недвижимости и строительства”.
То есть популярным в финансовой среде лозунгом “Не складывайте все яйца в одну корзину” и обычные граждане, и многоумные финансисты пренебрегают. А ведь это очень опасно. Во-первых, уже давно прогнозируется крах этой пирамиды. Во-вторых, представьте, что (не дай бог, конечно) завтра произойдет сильное землетрясение. Оно обернется не только трагедией для жителей южной столицы, но и финансовым крахом для всей страны.
Поэтому мы предлагаем тем отважным казахстанцам, у которых водятся деньжата и которые ими рискуют, задуматься: а не переориентироваться ли на покупку недвижимости в других городах Казахстана? В последнее время цены на квартиры поднялись во всех регионах. Не будет ли интересно покупать недвижимость в разных городах и таким образом несколько снизить рискованность своих вложений?
Для примера мы решили проанализировать ситуацию в трех городах Казахстана: нефтяных Актау и Атырау и уютном северном Павлодаре.
В этих городах жилье, конечно, стоит дешевле, чем в Алматы. К примеру, двухкомнатная квартира обычной планировки в Бостандыкском районе Алматы в конце марта предлагалась за 190-200 тысяч долларов, в Актау - в среднем за 93 тысячи, в Атырау - за 63, а в Павлодаре ее можно было купить за 42 тысячи. Однако инвестора больше интересует не стоимость, а темпы роста. Если цена невысока, это даже лучше - потребуются меньшие капиталовложения при аналогичном проценте прибыли. Но аналогичном ли?
Как уже сказано выше, рост цен на недвижимость в Алматы составил 8 процентов. А в городах, которые мы рассматриваем, ситуация складывалась следующим образом.
В Актау однокомнатные квартиры за два месяца подорожали с 50 до 63 тысяч долларов, то есть рост составил 26 процентов. Двухкомнатные поднялись в цене на 20 процентов - с 77 до 93 тысяч долларов. А трехкомнатные выросли только на 13 процентов: стоили в среднем 122 тысячи, а сейчас - 138,5. То есть, как и во всех городах с дорогой недвижимостью, в Актау самый сильный рост цен наблюдается на однокомнатные квартиры. Что ж, этот солнечный город также интересен, как Алматы. Только рынок там совсем небольшой и в газетах очень много объявлений без указания стоимости. Написано - “цена договорная”. Так что наши данные могут отличаться от реальной ситуации, но все же незначительно.
Атырауские цены мы тоже анализировали за двухмесячный период (так уж получилось). В начале февраля однокомнатная квартира в нефтяной столице стоила в среднем 40 тысяч долларов, сейчас - 42 тысячи (рост - 5 процентов). Двухкомнатные выросли в цене на 16 процентов - с 54 до 63 тысяч долларов. Трехкомнатные подорожали на 20 процентов: с 85,3 до 103 тысяч. Вот такая странная статистика. Даже сложно сделать вывод, насколько перспективен этот город для инвестирования в недвижимость. Цены однозначно увеличиваются, но какими темпами - не очень ясно. Пожалуй, проверим тенденцию еще через месяц, тогда и будем делать выводы.
В Павлодаре квартиры недорогие. Для алматинцев, можно сказать, шокирующе недорогие. В так называемой малосемейке небольшую квартирку можно купить за 10 (!) тысяч долларов. В целом же картина такая. За месяц с середины февраля по середину марта подорожали только трехкомнатные квартиры - с 43 до 56 тысяч долларов, то есть на 30 процентов. А однокомнатные и двухкомнатные остались на прежнем уровне (28 и 42 тысячи долларов соответственно). Так что для спекуляций на рынке недвижимости этот город явно не подходит. Быть может, пока.

Итак, деньги на перекупке недвижимости, а также на ее аренде можно делать не только в Алматы и Астане, но и в нефтяных городах Запада. Стоит ли напоминать, что и зарплаты в этих городах очень высокие, а это подстегивает рынок недвижимости. Павлодар же - город стабильный, там первую скрипку играет крупный промышленный бизнес. Так что, господа предприниматели, задумайтесь о диверсификации вложений. И не забывайте, что кроме недвижимости хорошую прибыль дают паевые фонды и акции, рынок которых благодаря усилиям правительства заметно ожил.